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房地產公司納稅籌劃方案設計探究論文
一、房地產公司營業稅納稅籌劃方案設計
(一)利用工程承包合同進行納稅統籌
利用工程承包合同進行納稅統籌的方法是按照建設單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國家規定的建筑業3%的稅率進行納稅。反之，就適用服務行業5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營業稅暫行條例》的相關規定，如果建設單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負責后期工程組織，則工程承包公司就需按照服務行業5%的稅率進行納稅，反之，無論工程承包公司是否實際進行了項日建設，都需要按照建筑業3%的稅率進行納稅申報。
(二)利用代收費用進行納稅統籌
《營業稅暫行條例》規定，房地產公司的營業額包括其房屋出售價款和經營過程中所收取的代收費用、手續費等。物業管理企業可以代替房地產企業收取相關費用，這部分費用并不納人企業營業額，而且，政府為了促進物業企業發展，還出臺了一系列的稅收減免優惠政策，如物業企業為有關企業代收的費用不計人營業額，只對其代收手續費進行營業稅征收。根據上述規定，房地產公司可在企業內部成立物業公司，將價外費用的收取交由下屬物業公司負責，如物業管理費，并由物業公司開具發票。
二、房地產公司土地增值稅納稅籌劃方案設計
(一)利用銷售收入進行納稅籌劃
關于土地增值稅的籌劃，根據其計算公式和納稅規定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個方面。其中，收人總額白_接與銷售收人掛鉤，因此，需要權衡稅后利潤和所繳納稅款，合理確定房屋銷售價格。根據《土地增值稅暫行條例》的相關規定，房地產企業所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值稅。需要注意的是，在進行具體的籌劃方案設計時，需要權衡企業所繳稅款和稅后利潤之間的關系。房地產企業可以通過銷售裝修成品房的方式增加銷售成本，進而降低增值額所占比例。
(二)利用公司的組織形式進行納稅籌劃
利用公司的組織形式進行納稅籌劃需要在房地產公司與其關聯公司之間，合理分配投人成本和銷售收人，并以此來控制增值率。此種方法可通過兩種方式實現，一是設立裝修公司。由房地產公司在其內部設立裝修公司，可將原來的一份房屋銷售合同，變為兩份合同，一份是毛坯房銷售合同，另一份是房地產公司關聯裝修公司的房屋裝修合同，通過合同設計，可減輕房地產公司應繳土地增值稅。二是成立銷售公司，成立銷售公司的日的在于利用房地產公司與下屬銷售公司之間的組織關系，合理分配下屬銷售公司和房地產公司之間的銷售任務，這樣可以對銷售收人進行重新分配，并以此降低應繳土地增值稅。
三、房地產公司所得稅納稅籌劃方案設計
(一)通過選擇籌資方式進行納稅籌劃
房地產公司的籌資方式有股權融資和債務融資兩種。股權融資的資金來源為股東投人的資本，沒有固定還款日，公司所承擔的財務風險較低，但是資金成本較高。債務融資即借貸，利息可抵稅，但公司需承擔固定的利息負擔，財務風險較高。通過綜合分析各種籌資方式的優缺點，在籌資總額確定的情況下，房地產公司資產負債率越高，其借貸資金的利息能夠抵稅的總額也較高，但是企業所承擔的財務風險也就隨之增大。因此，在選擇籌資方式時，房地產企業應當結合自身的實際風險承受能力，確定合理的資本組成結構，只有這樣才能充分利用財務杠桿原理實現企業利潤最大化。
(二)通過固定資產折舊的方式進行納稅籌劃
固定資產的折舊計算可以按照白_線折舊法和加速折舊法的方式進行，但是在利用加速折舊法進行資產折舊計算時，需要參照企業所得稅的特殊規定，報批稅務機關，只有得到稅務機關審批后才可以使用。因此，大多數房地產公司所采用的固定資產折舊計算方式為白_線法。在折舊前，需對固定資產的使用壽命、剩余價值進行合理的估算，縮短折舊年限可提高企業投人成本，降低應繳稅款。此外，國家對不同固定資產的最低折舊年限均作了具體規定，房地產公司在進行納稅籌劃時，可參照各項規定，盡量使固定資產利潤向后期轉移，以此達到順延繳納稅款的目的。
四、結語
隨著我國城市化進程的加快，未來幾十年里，房地產行業還將得到長足發展。房地產開發企業在經營過程中所涉及的項日種類、開發方式等都將呈現多樣化的發展趨勢。在這種發展趨勢的引導下，就需要對其納稅行為進行全局性的籌劃安排，只有這樣才能不斷減輕企業自身的稅負，保障自身的長期、穩定發展。
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