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山西太原房地產市場調查報告
房地產在中國現在非常火爆,人們茶余飯后談論最多的就是房子。哪里由出現地方王了,哪里的房子飆到2萬了。中國的房地產利潤還是有上漲空間。很多企業融資進入房地產這個行業。今天小編整理了1篇關于山西太原房地產市場調查報告,供大家參考。
內容摘要:本研究報告在分析全國房地產市場的總體態勢的基礎上,進一步分析了山西太原市房地產市場在2013年和2014上半年的運行情況,并對存在的問題和原因進行了深層探究,初步預測了山西政府對房地產市場的調控政策,認為太原市房地產市場在2014年下半年和2015年太原市房地產市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素,房價總體穩中有升,但漲幅趨緩。同時房地產市場的競爭將進一步加劇,品牌競爭和資本競爭將主導太原房地產市場。
一、中國房地產市場的總體態勢
2012年“快速增長,供求兩旺,形勢大好,問題不少。”
2013年“調控,規范,搞活;問題與發展同時存在。”
2014年“政策年,穩中有升。”
2015年“重新洗牌,品牌競爭、資本競爭。”
注:以上均有具體分析資料。
二、山西省房地產市場運行情況分析
(一)2013年山西房地產市場基本情況
2013年山西房地產市場的總體運行情況:房地產開發投資高速增長;一級商品房市場需求增幅大于供給增幅;商品房價格繼續增長;新建商品房購買對象以個人為主;商品住宅空置面積逐步消化;土地開發投資強勁擴張。
(二)2014上半年山西房地產市場分析
1、供給分析
目前,太原市房地產開發企業共有395家,房地產中介企業有141家。今年上半年,全市房地產開發投資完成16.5億元,同比增長46.9%,占全市固定資產投資總額的14%。新建商品房房屋竣工面積12.7萬平方米,同比增長49%。其中,住宅1.7萬平方米,同比增長114%;商業營業用房2萬平方米,同比增長66.7%。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。
然而,在供應結構中卻有局部失衡現象,表現為:一是高價位、高檔住房在市場供應中所占比例較高,而中低價位,普通商品房與經濟適用房比例偏小,但市場需求總量卻較高;二是大戶型、大面積住房面積供應總量較大,而中、小戶型和中、小面積住房供應不足,但需求量很大。據市場調查顯示,目前根據太原市一般購房者的經濟實力,可購買的住宅面積為7平方米,而市場主力房型為1至12平方米。
2、銷售分析
上半年,全市新建商品房屋銷售面積為72.1萬平方米,同比增長57.5%,商品房銷售總額為35.11億元。其中,銷售住宅52.26萬平方米,同比增長67.79%,占總面積的72.51%;辦公樓銷售4.32萬平方米;商業營業用房銷售15.5萬平方米。
從購房者組成來看,外地居民購買商品房占18%、本地農村人口購房占17%、本地居民占65%。
同時,由于高層、大戶型房屋供應量過大,土地價格較高導致房價居高不下等原因,形成了一定數量的商品房空置。目前,全市商品房空置面積15.47萬平方米,空置一年以上(含一年)面積為7.46萬平方米,其中住宅空置3.61萬平方米,辦公樓空置37平方米,商業營業用房空置3.33萬平方米,其它用房空置15平方米。
3、房價分析
今年上半年我省房地產價格增幅為全國第三,根據7月29日召開的上半年全省房地產市場形勢分析會情況報道,上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產投資增長率,商品房一級市場呈現出需求旺盛的良好態勢。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價格漲幅較高。到6月底,我省商品房平均銷售價格為1797元/平方米,同比增長27.6%,比同期全國高16個百分點,增幅位居全國第3位,絕對額位居全國第2位,居中西部地區第9位。從11個市看,商品房售價最高的是太原市,為3244元/平方米,低于每平方米1元的是陽泉市與忻州市,分別為966元/平方米與924元/平方米。
上半年,太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元,同比增長8.62%,其中住宅均價每平方米2948元,同比增長4.6%,每套商品住宅銷售均價為4萬元。相對于城鎮居民收入而言,上半年太原市人均可支配收入為462元,同比增長13.3%,新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅,且低于全國商品住宅價格漲幅。國際經驗認為,房價增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上,就會產生嚴重泡沫。目前太原市房價遠離警戒線,房地產市場發展空間很大,供銷均呈現增長態勢。
然而,調查中發現,太原市8%的購房者承受價位為每平方米18元以下,而商品住房供應中每平方米25元以上的占85%以上。造成房價上漲的原因主要有:一是土地價格過高,在太原市商品住房成本構成中,土地價格占21.4%;二是拆遷成本高;三是城市居住人口的增加,住房制度改革深化,擴大了市場需求量;四是鋼材、水泥等原材料的上漲,直接導致住房價格的上漲;五是經濟適用房在住房供應中所占的比例小,平抑商品房價格作用相對薄弱。
4、存量分析
上半年,太原市存量房交易價格為每平方米213元,同比增長27.7%。其中住宅交易均價為每平方米1738元,同比增長22.27%,每套存量住宅交易均價為21萬元。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房,但存量住房仍呈供不應求之勢,市場潛力很大。從交易情況來看,上半年存量房交易總額為3.9億元,其中住宅746萬元;存量房交易量為454套,交易面積19萬平方米,同比降低7.64%;住宅交易348套,交易面積4.69萬平方米,同比降低243.18%,其中房改房、經濟適用房交易186套,同比降低157.88%。存量房交易量下降,這是由于政策銜接等問題,形成個人小土地使用證的發放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數量的矛盾,嚴重影響了交易量。
5、拆遷分析
上半年,全市城區共批準拆遷項目17個,核準拆遷面積4.5萬平方米,同比下降82.7%,拆遷居民1399戶,拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是:央行房貸政策收緊和清理拖欠農民工工資政策出臺后,開發商融資渠道有限、資金不足,加之舊城改造優惠政策落實不到位,影響了房地產開發企業對舊城區改造的積極性,舊城改造項目啟動乏力。微觀因素是:太原市近兩年來拆遷難度逐步增大,一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經濟適用房供應量不足,致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房,影響了群眾配合拆遷的積極性,另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求,漫天要價,個別開發商采取偷拆和擅自強拆等違法行為,激化了矛盾。
6、消費者分析
在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上,主辦單位進行了一次房地產消費結構問卷調查,問卷的調查項目分1大類46個小項,涉及到購房者的職業、年齡、家庭年收入、購房用途、置業情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區域、承受價位及戶型要求等方方面面。經過主辦單位整理、匯總、統計,本次調查共回收有效調查問卷5164份,被調查者詳細地對調查表中各項內容進行了認真填寫。
根據調查結果分析,目前太原市8%的購房者年齡在4歲以下;高達75%的購房者家庭年收入在3萬元以下;在一年內有購房愿望的家庭占總數的65%;79%的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米18元以下;求購戶型為二室一廳的購房者占被調查總人數的41%,短期內購房意愿強烈。
此次調查問卷發放數量大,調查內容豐富,涵蓋了購房者購房需求的方方面面,具有相當的代表性,反映的情況與太原市目前房地產市場的實際情況相吻合,為太原市房地產業的發展指出了方向,對房地產開發企業具有一定的參考價值。
從調查結果來看目前太原市房地產市場最大的問題是住宅供應的結構性失衡問題,主要體現在兩個方面,一是房價過高,二是面積過大。太原市房地局的統計數字表明,上半年太原市的住宅平均價格已達到29多元,遠高于調查顯示的18元以下的水平,導致工薪階層望房興嘆;開發商為吸引高收入階層買房,爭相蓋大房子,相應提高了購房總價,適合工薪階層購買的面積在8平方米左右的中小戶型非常少,更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產市場的門外。這個調查結果和太原市目前房地產市場的供給情況比較吻合。
因此加大中低價位商品房和經濟適用房的建設力度,確定合理的房價,把工薪階層作為房地產市場購買的主力人群,這對房地產開發企業的長遠發展是很有利的。
7、競爭態勢分析
太原房地產市場面臨變局,最近幾年,外地開發商已經通過各種渠道滲入山西房地產市場,目前比較知名的外地開發商就有好幾家,比如山西大唐房地產開發公司是由海南第一投資公司投資組建;太重大唐房地產開發公司是由廈門大唐房地產開發公司和太重房地產公司合資組建;正在柳巷進行大規模商業地產開發的山西寶地房地產開發公司來自東北;另外兩家國內知名的開發商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經落戶晉中市。有業內人士稱,晉中只是他們進入太原房地產市場的跳板,一旦機會成熟,他們隨時會進入太原市。北京房地產傳奇人物、今典集團董事長張寶全表示,他想拿到一塊5~1畝的土地在太原開發房地產。預計,一兩年之內,外地開發商將一窩蜂涌進太原,本地開發商面臨生死考驗。
近幾年來隨著國內發達城市房地產市場競爭日趨激烈,北京待發達城市土地資源的稀缺和漲價,國內房地產市場已經開始向二級市場轉移,而太原這樣的省會城市正是國內大型開發商關注的重點目標。
和全國比較發達的地區相比太原市的房地產市場還比較落后,從供應角度看,雖說這幾年太原市的房地產市場有了很大發展,但沒有創新,房子好像是一個模子里刻出來似的,要蓋高層全是高層,要造水景全是水景,沒有一點兒個性。太原房地產還處于功能產品時代,也就是說房地產開發還停留在只能滿足一般居住需求。一個城市的房地產,從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產品狀態。在平均房價不超過3元的時候,房地產肯定是處于功能產品時代,房價只是地價和房屋基本造價的總和,購房者要求的是房屋質量和功能,房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產品經過一段時間的發展后就應該細分市場,產品檔次有所提升,從功能產品向建筑產品過渡。也就是說,房子要具有兩個功能:商品性和文化性。房地產市場既要有滿足低收入階層的功能性產品,也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產品,這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋,也不是開發商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是因為太原房地產還處于功能性產品時代,還沒有真正的高端產品,因此就有很好的發展機遇,很多外地的房地產開發企業就是這一點。太原房地產目前還處于初級階段,市場沒有劃分,競爭不激烈,房子好賣,發展空間很大。太原的開發商,房子好賣,基本上沒有什么大的競爭,不用作秀,廣告做的很少。作為房地產廣告中效果最好的戶外廣告的發展和利用情況就可以看出太原市的房地產市場的競爭還不是很激烈。
吸引外來房地產開發企業的另一大因素是:山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體,這是許多開發商夢寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人,可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的,背著整麻袋錢買房。與此同時,太原有些樓盤銷售情況不好,還有許多空置房,這是為什么?許多專家認為原因還在開發商身上,產品太單一,商品房的個性沒有充分體現出來。購房者對住宅的需求與現實供應有很大差距,供應與需求脫節。如果太原有真正好的樓盤,完全可以吸引全省有錢人來太原置業,好房子不愁賣不出去。
正因為以上兩大原因,吸引了越來越多的外地房地產開發企業進入山西太原,山西的房地產企業面臨洗牌,太原市現有房地產開發企業3余家,但真正成規模的幾乎沒有。在經過年檢的公司中,只有不到1/3的公司有項目運轉,1/3正在四處尋找項目,還有1/3處于休眠狀態;房地產企業年平均開發量不到1萬元,山西房地產開發企業平均注冊資本金不到8萬元,這對資金密集型的行業來說如同小孩做游戲,那么少的資本金只能在太原買三四畝地,更不用說搞開發了。現在銀行又提高了房地產行業信貸門檻,對于靠銀行資金買地開發的房地產公司來說更難生存。外地有實力公司的介入,可以有效地提高山西房地產行業的資金水平,提高競爭力。同時也有利于成片開發、規模開發,還可以帶來新的開發理念和開發模式,這對太原房地產行業將是一個很大的提升。
目前山西的政府也認為,外來開發商的介入將有助于提高太原房地產開發商的競爭力,淘汰一批開發企業,對抑制房價上漲,制止開發商違規開發、欺詐銷售,提升產品檔次都有很大的促進作用。但由于太原房地產市場有其特殊的一面,外來開發商能否服水土還是一個未知數,目前市場上最擔心的問題還是外來開發商的大量介入會導致太原土地價格大幅攀升,房價上漲,讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。
外地房地產公司滲入太原房地產市場,最擔心的還是本地中小開發公司。首先表現在產品的品牌效應上。對于目前還沒有形成品牌的本地開發商,知名房地產品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球;其次,中小開發商將被擠得沒有市場空間。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力,可以進行城市大規模成片開發,本地中小開發商肯定在土地拍賣中處于劣勢,或者根本得不到土地,最后被迫退出市場;再次,由于本地開發商的開發理念滯后,宣傳包裝不到位,產品單一,建筑呆板,開發出來的樓盤將無力和外來開發商抗衡,可能會增加現房存量,開發風險加大。
三、當前全省房地產市場發展存在的突出問題
1、我省房地產投資勢頭趨緩
根據全省房地產市場分析暨中低價位住宅建設工作匯報會上了解到,在國家加大對房地產業宏觀調控的背景下,目前全省房地產開發投資明顯趨緩,增幅比去年同期回落19個百分點。
全省房地產開發投資增幅逐月回落。2013年全省房地產開發投資3至12月份逐月增幅分別為8.4%、85.8%、63.1%、53.8%、5.8%、49.9%、48.%、48.3%、49.7%、41.3%,增幅趨緩。
1~7月份,太原市房地產投資共計2547萬元,同比增長49.52%,增幅比全國平均水平高出2.9個百分點,房地產投資占太原市固定資產投資的比重為14.8%。增幅比去年同期回落了十幾個百分點。同時,住宅新開工面積為29.3萬平方米,同比下降了近1個百分點,完成開發土地面積為49.38萬平方米,同比下降了8.9個百分點。據省建設廳相關專家分析,今年3月份以來,針對房地產行業等行業存在的局部過熱的情況,國家出臺了一系列措施進行降溫,并對房地產開發項目(經濟適用房除外)資本金提高了15個百分點,使房地產開發企業貸款受到了限制,由此淘汰了行業內一批資質較低、開發實力弱的企業,同時,也使全省的房地產開發投資等指標出現了合理的回落,這一現象表明,宏觀經濟調控在房地產業的作用已經顯現。
為了完成投資開發項目,在銀根緊縮的情況下,開發商紛紛自找門路,尋找資金來源。據了解,目前開發商的項目資金中,自籌資金占到了近四成,貸款比例下降到了14%,比全國21.9%的平均水平低了近8個百分點。
由于整體的供應量趨少,而市場需求旺盛,全省商品房一級市場銷售良好,銷售面積為平方米,同比增長了8成左右;與此相呼應,商品房一級市場銷售價格呈現明顯的上漲趨勢。到6月底,全省商品房銷售價格為1797元/平方米,同比增長了27%,比同期全國高16個百分點,增幅位居全國第3位。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業用房銷售價格較高帶動所至,住宅價格漲幅在合理區間,與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。
2、經濟適用住房建設規模明顯下降。
全年房地產開發計劃總投資減少11.3個百分點。2014年一季度新開工房屋建筑面積減少18.6個百分點,其中新開工經濟適用住房面積為6.5萬平方米,同比減少69.9個百分點;房地產投資中經濟適用住房.61億元,同比減少38.1個百分點,經濟適用住房空置面積為4.87萬平方米,同比減少4.7個百分點。2013年全省購置土地面積為373.97萬平方米,完成開發土地面積156.82萬平方米,完成開發面積僅占41.9%。購置土地面積比2012年凈增56.4萬平方米,同比增長17.8%,而完成開發土地面積比2012年減少37.73萬平方米,同比減少19.4%。
3、完成開發土地面積出現負增長。
2014年一季度全省購置土地面積為45.51平方米,同比增長16.7%,完成開發土地面積15.82平方米,同比減少35.4%。
4、融資成為山西地產業當務之急
去年6月,央行下發了121號文件,并出臺了新的土地政策,以加強對商業銀行房貸的監管力度。文件規定,貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。并對貸款企業的開發資質、管理水平有了更高的要求,規定自有資金必須達到3%和封頂才能按揭的要求。今年4月,央行提高了銀行存款準備金率.5個百分點,減少了金融機構可貸資金,同時房地產開發固定資產投資項目資金比例從2%提高到35%以上,以防房地產企業大量貸款有可能引發金融風險。這些政策讓許多企業感到資金緊張。對一些開發資金少、過分依賴銀行貸款的企業來說更是雪上加霜。今年“五一”前,央行又下發通知,在“五一”之后,進一步嚴格控制房貸項目。
據估算8%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸,房地產市場的各個環節都有與銀行有直接關系。限制房貸政策的出臺,使房地產開發企業普遍感到資金壓力加大,希望能通過多種渠道獲取房地產投資資金。
1~7月份,太原市房地產開發資金到位共433227萬元,同比增長74.4%,國內貸款占全部資金的比重下降6.1個百分點。當前,企業找地皮、尋資金成了工作的重心,這決定著其有無資格參加后續競爭,同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業遭遇“滅頂之災”。
我省房地產商大多屬于二三線的中小企業,實力較弱,資金騰挪余地較小,因此對央行的政策反應比較強烈。普遍認為,這將限制房地產企業的資金來源,有礙全省地產業的發展。由于我省房地產金融市場發展滯后,除銀行信貸外,沒有更多的金融工具,而房地產開發項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。這樣一來,可能造成資金鏈斷裂,致使已開工項目不能按時竣工,新項目不能接手,使開發商陷入困境。
省房產咨詢中心的專業人士指出,我國房地產業融資渠道比較狹窄,主要是依靠銀行貸款。另外,企業上市、資產證券化抵押、發行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是,由于國情的不同、各地房地產市場發展階段的不同,以及企業自身條件的限制,這些方式并不能真正應用到房產融資中。就我省的現狀而言,房產商不能惟一指望銀行信貸,應當根據自身的特點,積極尋求多元化的金融工具,最終把“121號文件”演化成市場創新的動力。
資金來源一:本地資金
一位資深房地產業媒體人士透露,在京津滬等地區的中高檔地產小區,有很多靠開小煤窯發財的山西人開著高檔轎車前來購房,這些煤炭富商出手闊綽,動輒百萬元甚至幾百萬元的房子,對當地有錢人來說也是難以企及的。據山西煤炭信息網公布的資料顯示,全省所有合法與不合法的小煤窯總共應在12座以上。一研究人士分析,按每個礦主年平均凈賺2萬元計算,如果每年有5個礦主攜款離開山西,每年就會直接帶走1億元的現金,這相當于山西省國民經濟2多個億的二十分之一。
一些礦主說出了他們外遷的原因,我省的投資環境比較差,政府職能部門權力意識濃厚、服務意識淡薄,轉變職能僅僅停留于表面,缺乏實質性進展,無論從軟硬環境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。
這么大的資金外流量,對于外省市是很好的資金來源,而對于我們的山西經濟卻是不利的。客觀上形成的“外面進不來,自己留不住”的被動局面目前,對于這些社會上有大量資金聚集,已經引起了山西省政府有關部門的注意,政府可能采取會一定的政策,同時房地產開發企業也應該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。
資金來源二:外地資金
建立融資平臺進行招商引資,同外地發展較好的房地產行業建立合作關系,了解外資銀行新的金融產品。但是他們與外地企業和金融機構都有遇到一個難題:缺少適合溝通的平臺。大多數業內人士認為,為了提高山西房地產企業的融資能力,加強與省內及國內外先進企業的交流與合作,建立這樣一個平臺是可行的。最近省內有關部門舉辦了房地產融資方面的論壇,將邀請國內一些業內知名的人士、國外金融機構、房地產企業的融資專家來山西,闡述他們的融資理念、融資渠道,并與我們的房地產企業接觸,洽談更多的合作項目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇,為我省的房地產企業提供一個為省內外、海內外溝通、交流、引進資金及各種先進技術的平臺。
5、房地產管理上的“三個不順”
近年來,山西省房地產業發展迅猛,但房地產業的發展與市場需求不相吻合。房地產“梗阻”的主要原因是房地產管理的“三個不順”。
管理體制不順:據介紹,目前山西省涉及到房地產管理的部門有計劃、房地產、建設、規劃、土地等部門。這些部門各自為政,各管一攤,缺乏強有力的協調和統一。
管理程序不順:由于管理體制的不順導致房地產開發管理程序不順,沒有形成計劃、規劃、土地供應、開發的有序管理過程。
政策落實不順:據袁綸華介紹,無論是歐美發達國家,還是國內發達城市,住宅開發都是房地產業最重要的組成部分,衡量一個城市房地產發展狀況、人均住房面積及其發展速度是很重要的一個標志,各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優惠政策。
為促進住宅產業的發展,解決中低收入家庭住房問題,國家、省里出臺了一系列經濟適用住宅開發的配套優惠政策,但許多政策在各地執行時往往執行不下去或執行時變味。各項優惠政策落實不到位造成普通商品住宅和經濟適用住房開發成本大幅增加,進而轉嫁到購房者頭上。政策落實不順挫傷了開發商的積極性,導致山西省普通住宅價格增長過快,開發速度緩慢。
因此,特別重視和政府各個部門的協調關系對太原市的房地產開發企業生存和發展具有一定的決定性意義。
6、首先是地價可能上升。
隨著國務院《關于繼續開展經營性用地使用權及招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》規定時限的到來,太原市所有的經營性用地都必須到土地市場公開拿地,標志著房地產開發商拿地的方式必須是“公開出讓”。其次,國家有關房屋拆遷一系列政策和實施規程的相繼出臺,對慣于通過土地劃撥或強行拆遷獲得低成本土地的房地產企業來講無疑是“釜底抽薪”。另外,太原市還有半年的農用地禁止轉建設用地審批的“冷凍期”,也限制了土地供應。下半年國土資源部仍將保持對土地市場整頓的高壓態勢,牢牢把緊土地供應關口。這些政策極可能使地價繼續走高,從而加大房地產開發的成本。
7、清欠力度加大、用工工資提高、原材料價格的上漲使房地產開發企業負擔加重。
過去開發商習慣依靠建設施工單位墊支來搞開發項目,國家清欠力度的加大消弱了開發商對墊支的依賴,1~7月,太原市房地產企業應付款的增幅由去年的增長67.8%到下降.8%。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價格上漲,公路限制超載,提高用工工資標準使成本增加,將會造成開發企業的新一輪“洗牌”。
8、房價上漲影響企業利潤的增長。
1~7月份,太原市商品房平均售價上漲19.5%,這樣會抑制居民的住房消費,加之信貸收緊,以投資為目的的購房需求受到限制,將影響開發企業的收入及利潤增長,進而影響開發企業運營資金的周轉。
四、原因分析
1、城市房屋拆遷行為規范,成本增加,1日城改造步伐減緩。《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規定拆遷補償安置資金必須專款專用,全部用于拆遷補償安置,不得挪做他用,并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補償安置資金的使用加強監管。這種制度的建立規范了拆遷行為,由此增加了房地產開發企業的資金一次性投入量,致使開發商不愿開發涉及拆遷的建設項目舊城改造步伐減緩。
2、國家對土地政策進行調整。國務院發出《關于堅決制止占用基本農田進行植樹等行為的緊急通知》,強調實行最嚴格的耕地保護制度,確定了“五個不準”。我省去年宣布暫停經濟適用住房供地,致使開發商很難取得增量土地進行開發建設。
3、國家控制投資過快增長效應。溫家寶總理在今年4月9日召開的國務院常務會議上指出“要進一步采取有力措施,有效遏制投資過快增長勢頭,保持經濟平穩較快發展,防止經濟大起大落。”房地產開發投資也受此影響,投資額遞減。
4、金融調控和信貸管理加強。央行121號文件調整了住房信貸政策,規定房地產開發貸款的對象應為具備房地產開發資質,信用等級較高,沒有拖欠工程款的房地產開發企業。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。提高了企業貸款門檻。2013年元月1日實施的《山西省城市房地產交易管理條例》規定領取商品房預售許可證,必須完成建筑物主體工程三分之一以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期后方可。
5、清理農民工工資和工程拖欠款。房地產開發商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原來那種僅靠銀行貸一點,施工單位墊一點,自己籌一點,便可進行的房地產開發的這種方式已經行不通了。這樣減少了開發商資金來源渠道,降低了開發商的開發投資能力。
另外,我省經濟不發達,底子薄,房地產業市場不夠活躍,人們的住房消費觀念相對落后等因素,也是造成房地產開發投資增幅減緩的重要原因。
五、政府擬采取的政策措施
中國房地產市場的發展其實還是有政府來主導的,在山西尤其如此,因此對政府已經和將要出臺的政策要多加重視,根據山西政府的有關文件,可知今后全省房地產業工作的總體思路是:以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導,全面貫徹十六大及十六屆三中全會精神,緊緊圍繞全面建設小康社會這一主題,認真落實國務院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神,調整產業結構,擴大住房消費,強化政策引導,創新發展環境,整頓市場秩序,規范市場行為,培育合格主體,建設精品小區,推動房地產業持續健康發展。
1、以結構調整為主線,創新房地產業發展環境
總量增長,需求轉型,生產方式變革和政策完善,標志著房地產業已經進入持續健康發展的快車道,24年要按照省委和省政,府調整經濟結構的總體部署,堅持在發展中推進結構調整,在結構調整中保持持續健康發展。
2、以貫徹2012年22號和2013年重2號文件為重點,建立健全住房供應體系
認真貫徹2012號和12號文件精神;針對目前存在的“三失控”現象,切實加強經濟適用住房的建設、銷售等諸多環節的管理。要根據市場需求情況,加快中低價位、中小戶型住宅建設,建立和完善城鎮廉租住房制度。
3、以整頓和規范市場秩序為手段,營造良好房地產市場環境
一是要建立以銷售價格、建設標準、小區環境為主要內容的經濟適用住房建設項目法人招標投標制度,擇優選擇房地產開發企業。,二是要堅決貫徹《山西省城市房地產交易管,理條例》,進一步加強商品房銷(預)售市場監管。三是要本著優化環境,搞活流通的原則,整頓中介服務機構資質,規范中介服務。四是對房地產開發企業資質實行動態管理,堅決打擊開發經營中出現的違法違規開發、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛,假廣告等行為。五是認真貫徹落實《國務院辦公廳關于解決建設領域拖欠工程款問題的通知》(國辦發[23]94號)精神,對房地產開發企業拖欠工程款的問題進行徹底清理。六是堅持以德治業,建設誠信行業。
4、以貫徹落實《山西省城市房屋拆遷條例》為契機,進一步規范城市房屋拆遷行為
城市房屋拆遷工作以《條例》實施為契機廠以規范城市房屋拆遷行為,維護各方主體權益為目標,認真貫徹《條例》的各項制度,做到辦事權限合法,辦事程序合法,依法做好拆遷工作,完善補償安置政策,堅決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷,切實推進城市房屋拆遷工作躍上一個新的臺階。
5、以培育新型產業為目標,加快物業管理業的規范發展
要把物業管理作為新型產業加以培育,以“擴面提質”為中心,全面提高物業管理質量和水平。一是以增量物業管理帶動存量物業管理,促進存量物業與增量物業共同發展,提高物業管理覆蓋率。二是積極推進房地產開發、銷售’和物業管理分業經營,從體制上解決建管不分的弊端。三是大力推行物業管理項目招投標,引入公平競爭、優勝劣汰的機制,提高物業管理服務整體水平。四是以創示范項目為手段,提升服務品質。五是加強住宅共用部位和公共設施設備維修基金的管理監督指導,確保維修基金的合理利用,維護業主的合法權益。
在以上采取的政策同時,政府會進一步加強宏觀調空;加快預警預報體系建設,加強房地產市場監測;進一步調動居民住房消費積極性,促進經濟的發展;加快研究防范投機性購房的政策措施,使房地產市場健康發展。
六、對2014下半年的房地產市場發展趨勢預測
(一)目前房地產市場發展的有利因素
1、省委、省政府高度重視產業發展
山西省委、省政府高度重視房地產業的發展,2012年,省人民政府下發了《關于加快住宅與房地產業發展若干問題的決定》;2013年,為貫徹落實《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》精神,又及時下發了《山西省人民政府關于加強經濟適用住房建設管理的通知》;24年,為保障城鎮最低收入家庭的基本住房需要,下發了《山西省人民政府關于建立和完善城鎮廉租住房制度的通知》。這些政策為促進我省的房地產業持續健康發展,進一步發揮房地產業在經濟發展和社會進步中的支柱作用,創造了良好的政策環境。
山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出:“加強經濟適用住房建設,增加中低價位商品房的供應,建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房45萬平方米,緩解中低收入家庭的住房困難”,指明了全省房地產工作方向和要求,為房地產的持續健康發展,創造了良好的機遇。
2、房地產法制建設不斷完善
2012年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產交易管理條例》,結束了我省房地產行業長期沒有地方性法規的歷史。2013年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。《山西省物業管理條例》已列24年地方性法規的立法計劃,4月13日已經省人民政府常務會議審查通過,即將報送省人大常委會依法履行立法程序。初步形成了房地產業生產、流通、消費的地方性法規框架體系,奠定了房地產業發展的法制基礎。
3、城鎮居民的可支配收入在不斷增加
2013年,我省城鎮居民可支配收入為75元,同比增長12.4%,城鎮居民可支配收入的快速增加,預示著我省人民生活水平的不斷改善,人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。
4、房地產市場供求環境的發展
從2013年及,2014年一季度房地產市場的供求情況和空置房屋面積的消化形勢來分析,房地產需求和供應基本持平,有些月份出現需求大于供應的情形,說明我省市場銷售旺盛,有著良好市場前景。
5、宏觀政策影響
當前,規范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場等重大舉措的推進,總體上也有利于房地產市場健康發展。規范房屋拆遷行為,有利于保護拆遷當事人和相關人的合法權益,形成公平透明、競爭有序的房地產開發市場環境。全面清理拖欠工程款,有利于維護社會信用秩序,形成誠實守信的社會氛圍;有利于建筑企業公平競爭,改進管理,提高效率,從而降低房地產商品生產的社會平均成本;更利于保護廣大建筑施工企業員工的利益,使進城務工農民的收入預期穩定化,從而提高其消費(包括住房消費)能力。清理整頓土地市場秩序,有利于發揮市場機制在土地資源配置中的作用,促進建設用地的合理利用,從源頭上規范房地產市場秩序。
(二)存在的不利因素
①經濟發展相對落后
2013年GDP總量為2445.6億元,僅占同期全國總量11.67萬億元的2.9%,我省的經濟基礎比較薄弱。
②城鎮居民收入水平偏低
2013年全國城鎮居民可支配收入為8472元,同比增長.9%,高出我省1467元,25個百分點。城鎮居民可支配收入排在全國倒數第6位。居民可支配收入偏低,仍是制約我省房地產業發展一大因素。
③消費觀念亟待轉變
受“無債一身輕”的傳統消費觀念的影響,居民的消費方式仍是“量入為出,略有節余”,購物總是攢足了錢再買。多數人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式,貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。
(三)市場供求預測及價格分析
1、房地產供求預測
從商品房物業結構看,2013年竣工面積中,住宅仍然是主導產品,占75.56%,辦公樓占5.91%,商業營業用房約占16.82%,其它用房占1.65%。商品房的供應結構基本合理。從住宅供應需求來看,要達到“十五”末全省城鎮人均住房建筑面積25平方米的:目標,每年全省需建成城鎮住宅1萬平方米,人均每年增加1平方米。但從近兩年的情況看,每年可建成城鎮住宅建筑面積8-9Z-平方米。供應總量大體平衡。
據省城調隊調查,我省78.5%的城鎮居民通過房改擁有了自主產權的房屋,即使按所有的房屋均為成套住房計算,我省城鎮戶均住房成套率僅為.785,小于1,說明我省尚未解決最基本的家庭住房需求,仍處于以住房消費需求為主的住房短缺階段。
目前,居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響,投資,哇需求(購房后用于出租)有所增力口。未采幾年,城鎮建設和房屋拆遷的任務依然較重,拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。但隨著拆遷程序的規范化、補償水平的合理化,拆遷的進度會有所減緩,成本可能會有所力口大,帶來的住房需求有可能縮減,特別是今年將較為明顯。因此,預計總體上24下半年住房需求總量仍將保持增長。
2、價格走勢分析
24年的我省房價將繼續保持穩中有升的態勢。第一,土地作為不可再生資源已經日益稀缺。大中城市土地供應矛盾尤為突出,隨著城市空間的縱向發展,土地成本繼續增加將直接影響商品房價格的上升;第二,鋼筋等建材價格的上漲,也使得商品房價保持上升趨勢。
3、拆遷規模預測
與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助和經營性用房停產,停業補償標準》即將由省人民政府頒布實施。隨著拆遷行為的不斷規范,拆遷規模2014年比2013年會呈下降趨勢,預計拆遷戶數1372戶,拆遷面積168.4萬平方米。
從以上情況分析,近兩年來,太原市房地產開發大幅增長,商品住房的供應會在今年下半年和明年有較大增加,但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少,以及銀行房貸的收緊,新開工的商品住房增幅會有明顯回落。因此,全年商品住房銷售量會維持在2%至3%的增幅,到2015年供給總量約為13至14萬平方米。
據統計,目前太原市人均GDP為1526元、恩格爾系數為32.2%、人均住房建筑面積為22平方米,這3項指標同房地產快速發展的要求相吻合。此外,隨著居民住房觀念發生轉變,二次置業、梯次消費的觀念已基本形成;隨著太原城市化進程加速,城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。到2015年商品房需求量約為13至16萬平方米,加之二手房供應的增長,供需將大體平衡。因此,預測2014年下半年和2015年,太原市房地產市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素,房價總體穩中有升,但漲幅趨緩。隨著外地大型房地產開發企業的進入,太原市的房地產的競爭會越來越激烈,品牌競爭、資本競爭將是太原市房地產市場競爭的主題。
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