商業工作計劃

時間：2023-01-30 18:57:49 商業計劃我要投稿

商業工作計劃15篇

　　人生天地之間，若白駒過隙，忽然而已，前方等待著我們的是新的機遇和挑戰，不妨坐下來好好寫寫計劃吧。那么你真正懂得怎么寫好計劃嗎？以下是小編為大家收集的商業工作計劃，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

商業工作計劃15篇

商業工作計劃1

　　（一）不斷完善企業改制后續工作

　　總公司下屬企業改制是在十分困難情況下啟動的，商業公司全年工作要點。在區委、區政府的正確領導和各相關部門的支持幫助下，20xx年取得了商業系統改制攻堅戰役的決定性勝利。20xx年，工作重點是抓好四個方面：一是完成5家企業改制后新公司的非公黨建工作；二是完成改制后新公司的工、青、婦組織的建制工作；三是做好改制后企業的各項移交工作，收集整理歸檔企業改制各種資料；四是繼續做好德懋恭食品商店等3家國有企業的日常管理工作。

　　（二）進一步加強作風建設、強化企業管理

　　繼續堅持轉變各級領導干部思想作風和工作作風，發揚艱苦奮斗、勤儉節約的優良傳統，在企業管理上，嚴格執行加強企業管理的五項措施，嚴格把關，精打細算，真正把有限資金用在企業經營和職工隊伍穩定上，以良好的精神面貌和嚴謹的工作作風，強化企業管理，嚴格工作紀律，樹立管理干部的新形象，工作計劃《商業公司全年工作要點》。

　　（三）繼續加大困難職工的幫扶力度

　　對系統困難職工隨時啟動企業幫助、總公司扶助、政府救助的三級幫扶機制；完善幫扶基金，打牢幫扶基礎，幫助困難（特困）職工渡難關。

　　（四）安全生產、信訪工作

　　安全生產堅持“安全第一，預防為主”的方針，強化安全生產管理，不斷完善安全生產目標責任制，嚴格安全生產追究制。確保商業系統安全無事故。

　　認真落實信訪工作責任制。堅持職工來信來訪領導接待日制度。密切關注職工之間的共性問題，最容易引起的'集訪問題和歷史遺留問題。做到信息收集“五必報”、情況分析“五必議”、問題處理“五必做”的信訪舉報工作新機制。

　　20xx年雖然做了大量的工作，取得了明顯的效果，但20xx年企業改制后續和穩定等各項工作任務依然非常艱巨，有區委、區政府做我們的堅強后盾，有廣大職工的大力支持，商業總公司黨委有信心，有決心完成區委、區政府部署的各項工作任務。

商業工作計劃2

　　（一）加強小區裝修管理工作

　　小區裝修管理工作仍然是日后物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們還需做大量的工作，并根據小區實際情況，與管理要求，實時制定詳細的管理制度，并繼續堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。

　　（二）努力提高管理水平，促進物業管理上檔次

　　根據物業公司崗位員工實際需要，下一步將實施“走出去和請進來”的培訓方案，即讓員工到其它優秀的物業公司外出學習，利用先進的.管理手段，建立健全科學的管理方式。同時也外請優秀的物業管理人員到公司為員工培訓，外出學習的員工回來后也要與其它員工交流學習經驗，力爭做到每位員工的業務水平專業化、全面化。

　　（三）搞好對外協調管理工作

　　搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，物業公司會緊密與開發商配合，積極主動與當地物業管理辦公室、城管局、電信局、建設局環衛處聯系，并圓滿完成環衛開荒工作。

　　（四）做好綠化推進工作

　　綠化工作現已由1#、2#開始綠化作業，近期物業公司會加強與業主交流，請業主配合開展綠化工作，嚴查高空拋物、亂丟裝修垃圾的現象。

　　（五）物業資質的申辦

　　申辦物業資質，以“保三爭二”為原則，即保證物業三級資質的申辦成功，同時盡努力爭取申辦物業二級資質。

　　在下一階段的工作里，我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，推進靜睿泰物業的品牌建設，創造佳績！

商業工作計劃3

　　1、正常期的管理工作計劃

　　序號項目內容時間備注

　　一房屋及公共設施的維修保養

　　1．制定房屋及公共設施的維修保養計劃；

　　2．養護和維修計劃方案；

　　3．維修基金的管理；

　　4．房屋的維修管理；

　　5．房屋的養護服務物業交付使用之日起

　　二機電設備的維修保養

　　1．設備的基礎資料管理；

　　2．設備的'運行管理；

　　3．設備的維修管理；

　　4．設備能源和安全管理。物業交付使用之日起

　　三安全事務管理

　　1．治安管理；

　　2．交通車輛管理；

　　3．消防管理。物業交付使用之日起

　　四智能化設施管理

　　1．日常使用操作；

　　2．維護；

　　3．系統完善。物業交付使用之日起

　　五大廈環境管理

　　1．綠化管理；

　　2．清潔衛生管理；

　　3．環保管理。物業交付使用之日起

　　六財務管理

　　1．財務帳務

　　2．費用收取。物業交付使用之日起

　　七大廈文化活動開展

　　1．舉辦宣傳；

　　2．舉辦大廈活動；

　　3．提供大廈服務。物業交付使用之日起

　　八服務及完善配套物業交付使用之日起

　　2、驗收與接管程序

　　接管驗收是指物業管理公司接管開發單位、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　接管驗收是物業管理過程中不可少的一個環節。我們sq物業管理公司不僅要盡早地介入物業的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。

　　3、制定物業驗收計劃及接管手續書

　　物業驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，根據物業管理合同的要求制定相應《物業驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據的標準、驗收的責任人員，驗收計劃應由驗收技術小組組長審核，并報總經理審批。驗收小組應在接管驗收前15天制定出接管驗收手續書。

　　4、資料的接管驗收

　　開發商（大業主）通知物業公司接管驗收。驗收技術小組會同MXY商業物業管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產權資料和技術資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。

　　5、物業的預驗收

　　1、物業驗收技術小組分專業，按驗收計劃要求依據設計圖紙對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行預驗收。

　　2、驗收技術小組依據國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠一并清查數量、安裝位置等。

　　3、在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。

　　4、對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。對不符合的指標及時得出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠家或施工單位進行重新調試，達到規定的要求。

　　6、物業的驗收

　　1、在預驗收的物業遺留問題統計表之遺留問題落實實施后，物業驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業驗收。

　　2、樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質量符合；三是設備包括設備聯接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。

　　3、在實物驗收過程中發現不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。

　　4、崗位移交在完成資料交接。

商業工作計劃4

　　物業管理前期管理工作在物業管理環節中是十分重要的。應將在實行此方案所制定的經營管理項目前做好以下的前期管理工作:

　　(1).修改和制定有關的管理文件,這些文件包括但不限于:

　　A.管理公約--對[xxxx]物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的所有業主和租戶有效地使用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。

　　B.用戶手冊--方便各業主及租戶進一步了解"[xxxx]"的物業情況和管理運作規定,旨在保障"[xxxx]"全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。

　　C.裝修指南--向各業主及租戶詳細介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必須遵守的'規定和必辦的手續,以及介紹"[xxxx]"物業設施情況,以協助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常使用。

　　(2).制定各項管理程序及規定,包括但不限于以下:

　　A.商鋪物業交收程序

　　B.商鋪裝修的報批和驗收程序

　　C.商鋪裝修的監控程序

　　D.公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定

　　E.公共設備設施的監管維護和報修程序

　　F.投訴處理的程序

　　G.意外和緊急情況處理的程序

　　H.非辦公時間出入商場的管理規定

　　I.貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定

　　J.日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定

　　(3).物業管理服務質量的控制和制度,包括但不限于以下:

　　A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)

　　B.各崗位的(部門)紀律制度

　　C.各崗位服務標準

　　D.考核制度和持續改進的措施

　　(4).在商場竣工前對商場設施管理的前期介入:

　　前期介入有利于商場的日后管理,避免發生重復投資或資源浪費,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

　　A.參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的方便與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避免重復投資或浪費資源。

　　B.根據我們的專業管理經驗,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。

　　C.早期熟悉商場設備設施情況,協助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。

　　2.對"[xxxx]"商場進行驗收和接管

　　將配合發展商,按照"[xxxx]"的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:

　　A.對隱蔽工程驗收和接管

　　B.對樓宇工程質量的驗收和接管

　　C.對設備和設施的驗收和接管

　　D.對裝修質量的驗收和接管

　　E.對各項工程和設備的竣工圖,使用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。

　　F.所有交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

　　3.接管后的物業管理工作

　　包括但不限于以下:

　　(1)代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

　　(2)跟進"[xxxx]"工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

　　(3)執行日常的保安管理。

　　A.利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全防范系統等,對"[xxxx]"商場物業實行24小時無間斷的安全管理。

　　B.制定合適的各項安全管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理,力求無罪案發生率。

　　C.制定合適的消防工作計劃和制度,確保"[xxxx]"物業的防火工作安全可靠。

　　D.制定保安人員的招聘標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素質教育,特別強調"熱情有禮、賓客至上"的服務意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業管理形象標志。

　　E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

商業工作計劃5

　　一、公司介紹

　　深圳市秉誠投資咨詢管理有限公司是一家專注于工程咨詢、投資咨詢、咨詢的服務機構致電_______，目前公司業務范圍主要覆蓋了項目可行性研究、項目融資方案策劃、產品、企業管理策劃等服務。公司具有龐大的數據資源，專業的`行業研究，優秀的項目團隊，本著服務至上、誠信為本的原則，致力為企業提供一流的整體解決方案，突破企業當前的發展瓶頸。

　　公司秉承“扎扎實實做研究、一心一意為客戶”的服務理念，在工程咨詢、投資咨詢、營銷管理咨詢等領域取得了長足發展，公司的研究范圍涵蓋了農業食品、鋼鐵冶金、生物醫藥、能源環保、石油化工、交通運輸、電子信息、機械加工、金融服務、服裝紡織、建筑地產、電子電氣、汽車制造、家電通信、培訓等31個行業。至今為止，秉誠咨詢先后與各行各業的客戶取得了成功的合作，累計服務客戶達1500余家，并與一部分客戶建立長期的合作伙伴關系。公司堅信，以專業技術為根本，以貼心服務為承諾，必將會在市場的紅海之中立于不敗之地。

　　二、產品與服務

　　(一)工程項目咨詢服務

　　1、可行性研究編寫

　　2、項目申請報告編寫

　　3、項目編寫

　　4、資金申請報告編寫

　　5、節能評估報告編寫

　　6、社會穩定風險評估報告編寫

　　(二)融資咨詢服務

　　1、商業計劃書編寫

　　2、項目計劃書編寫

　　3、書編寫

　　4、招商計劃書編寫

　　5、合作計劃書編寫

　　6、并購計劃書編寫

　　(三)管理咨詢服務

　　1、設計

　　2、產品營銷策劃

　　3、品牌管理咨詢

　　三、公司服務優勢

　　1、經驗豐富，眾多成功案例;

　　2、專家團隊全程把控，從戰略高度把握你的項目;

　　3、行業市場海量數據支撐;

　　4、SWOT、波士頓矩陣等模型分析，編制技術熟練，財務工具先進;

　　5、權威專業機構，百度、360、58等推廣會員實名認證，杜絕欺詐，信譽+誠信;

　　6、應客戶需求，不僅為客戶提供登門服務，更可親赴項目地。

　　四、服務流程

　　1、雙方電話初步溝通，我司了解客戶項目基本情況和要求;

　　2、與客戶達成初步合作意識，我司安排專業人士與客戶當面溝通，深度了解項目情況;

　　3、雙方確定服務價格，簽訂合作協議，支付首款，我司收集材料開始編制，在規定時間內提交初稿給客戶;

　　4、客戶反饋意見，雙方共同討論，在3-5個工作日修改和完善;

　　5、雙方確定定稿后，我司提供電子檔和紙質檔給客戶;

　　6、后續可提供一定程度免費修改服務。

商業工作計劃6

　　一、談判主題

　　以合適的價格引進這條具有90年代先進水平的`全自動電子芯片流水線及有關部件的生產技術。

　　二、總體目標

　　(一)技術要求

　　1.該流水線要求使用中國工業用電標準，不再需要相應的電壓轉換系統;

　　2.流水線在正常工作條件下每小時可生產芯片__個，合格率保證在95%以上;

　　(二)試用期考核指標

　　1.試用周期為6個月;

　　2.使用溫度在—10℃—60℃之間;

　　3.電子焊頭在正常使用下，使用壽命為不低于_個工作日;

　　(三)生產技術轉讓

　　1.日本__應該無償提供機車的部分技術;

　　2.日方應提供相應的技術圖紙、工藝流程圖、專用手冊等;

　　(四)購買價格

　　1.購買交易以美元結算;

　　2.日方fob報價為120萬美元;

　　3.我最高能接受價格為115萬美元/臺;

　　4.按照當日的美元匯價，在允許價格上下10%浮動;

　　三、談判程序

　　(略)

　　四、具體日程安排

　　(略)

　　五、談判地點

　　上海__國際大廈上海市靜安區_號，電話：________

　　六、人員分工

　　主談：顧某，談判全權代表;

　　副談：卞某某，配合主談工作，并及時做補充和糾正;

　　成員：歐陽某，翻譯;趙某某，負責記錄和技術條款;尚某，負責法律和財務支持。

商業工作計劃7

　　商業運營在新的一年里，主要依托蜀信物業品牌優勢及豐富的管理經驗，提升物業管理品位，滿足業主及使用人的需求，并從管理過程中吸取有益的工作模式及管理特點，提高自己的專業服務水平，樹立新目標，工作標準高起點，實現專業化服務工作。為此計劃及措施如下：

　　一、形成合理有效管理機制和架構，建立健全各項規章制度。

　　通過對以往工作的分析、總結，我部認識到：提高物業服務水平、擴大物業服務范圍、由內部服務逐步走向外部服務、爭取從市場中獲取效益是物業今后可持續性發展的必由之路。而要實現這一目標，切實提高物業管理水平是根本的基礎所在，因此，必須建立完善各項規章制度和內部管理機制，明確管理工作中的責、權、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務實避虛，一切工作都從實際需要出發、以解決問題為目的，扎扎實實的做好各項基礎工作。

　　因此，為了建立完善內部管理機制，我們將采用“走出去、引進來”的方式從實力強、水平高的物業公司“取經”，在汲取先進物業公司內部管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各職能崗位工作的積極性、主動性和創造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業務、管理水平不斷得到提高。

　　二、團結協作，提高服務意識。

　　物業工作只有不斷提高服務意識、服務水平和服務質量，才能最大限度的滿足商戶和業主的需求，在此基礎上才能穩步提升物業收入，從而提高企業經濟效益，樹立良好的企業形象。措施為：

　　1、管理人員起好帶頭作用，培養員工良好的服務觀念、開展專業理論學習、加強業務培訓，使員工的服務意識和自身素質得到不斷提高，管理人員切實指導好業務工作，上下形成了團結一致、務實高效的工作氛圍；

　　2、為了能夠在物業服務的質量上更上一個臺階，在今后的物業資質評審中更上一個檔次，加強各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，方便對所需材料的`及時查閱和利用；

　　3、重視參加和開展形式各樣的培訓活動，安全消防知識、儀容儀表、禮儀禮節、設備原理、物業規范等業務培訓，使全體員工的服務意識和業務素質得到不斷提高；

　　4、抓好各項規章制度的落實，促進各項工作迅速有效的開展，建立檢查監督工作機制，做到獎懲分明。

　　三、節能降耗、科學安排人員，提高管理效益。

　　1、針對采購工作是節能降耗的關鍵環節，實施嚴格的監控制度，在常置易耗品的采購過程中建立供貨廠家詳細資料并與供貨單位建立長期供貨關系，同時，依托財務、辦公室、成本部經常做市場調查，盡可能找到源頭供貨商

　　2、通過考核物業人員，以滿足日常工作開展需要為前提，合理設置崗位和人員，對各崗位排班精細調整，使企業人力成本降低

　　3、開展修舊利廢活動，在辦公用品領用上嚴格控制，保潔把舊拖把2、3個拆開合成1個接著用，工程把報廢設備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經營的情況下分區控制，做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規定加以約束，達到降低消耗的目的。同時，對能分表計量的設備進行安表計量，對各類能耗設備掌握詳細數據，采取有效方法降低水、電等能耗。

　　四、團隊建設工作現有員工隊伍整體業務技術含量低。

　　在今后的工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。

　　首先，加強全體員工的培訓、學習，在提高服務意識、水平及質量的基礎上繼續完善規章制度和資料管理，以期在資質的評審上一個臺階；

　　其次，

　　1、因事設崗，按照工作需要和物業管理有關標準設立工作崗位，明確崗位結構比例，以避免出現行政、后勤人員多，專業技術人才少的問題；

　　2、因崗定責，將工作、任務層層分解，落實到崗，不留責任空白區，避免相互扯皮、推諉。

　　再次，爭取樹立品牌服務，利用“蜀信物業”品牌，在市場競爭中取得優勢，充分發揮地緣優勢、品牌優勢，創造機會在從先進的物業公司學習其先進的管理、經營方法和經驗，在全面提高服務水平的基礎上，打造出自身的物業管理新品牌。

　　五、客服中心實行規范化作業，從整體的著裝，禮貌用語進行規范。

　　對業主提出的各類投訴及時處理及回訪，做到客戶真正的滿意。公司內部文件資料做好相應的傳閱及歸檔。認真對待每個員工的工作言行衡量其個人工作能力。

　　六、確保商業項目及公司辦公樓整體安全及各類突發事件的處理要求，蜀信物業公司展開全方面的培訓，對日常進出的人員嚴格實行外來人員訪客登記制度。對安全監控設施設備做好日常保養維護，確保正常使用。

　　七、部門員工在做好日常工作的同時將積極協助項目開展經營拓展工作，同時嚴格要求各部門的日常服務工作，爭取一個質的改變使商業運營部服務更深入到客戶生活中，得到客戶的認可。

　　八、做好商業街設施設備完好運行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質量，做好員工的思想溝通及培訓工作。形成書面材料存檔。

　　九、完善停車場設備系統工程安裝工作，確保20xx年停車場安全，有序情況下，提高費用的收繳率。

　　十、對蜀信物業各部門日常工作實施量化，有效，可行的監管和考核，確保商業街的日常管理工作，確保商家正常經營。

　　十一、對已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶，對客戶交付后的裝修進行全面，嚴格的審查及裝修過程中的檢查，督導。確保商業街商鋪的廣告，店招統一。與經營商家簽訂《消防安全責任書》、《戶外店招廣告安全責任書》

　　十二、對綠化養護做好日常的工作對接，對金三元公司進行有效的監督，整改，落實工作，嚴格按照養護協議進行監管。確保極地海洋項目的綠化完整率及成活率。

　　十三、對商業二期開發進行物業前期介入，從設計，工程，安裝方面入手進行有效可行的建議及書面資料，從后期管理角度，客戶使用角度進行考慮。

商業工作計劃8

　　一、概述

　　依次寫明地址、電話號碼、聯系人;

　　二、公司情況

　　本段寫出公司的概述，從事哪方面的產品生產或服務。

　　本段文字要力求簡練，且通俗易懂，要使讀者能基本了解公司的自然情況。

　　三、公司的歷史

　　1、首先說明公司創建時間;

　　2、介紹公司的主導產品;

　　3、說明公司發展的重要“里程碑”。

　　關于公司成長歷史的報告一定要抓住重點和關鍵。

　　四、公司的未來

　　1、編寫連續若干年公司的未來計劃;

　　2、特別指出公司未來發展的重要“里程碑”。

　　計劃書這段很重要，但其形式可以靈活多樣。甚至可以簡單地說明。如果想說明貴公司只有闖過一道道的險關，才能達到理想的目標，那么要說明各道險關的具體含義，以便我們確切的了解貴公司。

　　五、唯一性

　　如果公司有新產品、新服務或其他的唯一性特點，在本段應注意說明。

　　六、產品或服務

　　1、準確描述產品，以免對產品和生產計劃有理解上歧義;

　　2、如果有多種產品或服務，應分段說明;

　　3、說明產品價格、定價依據和獲利水準;

　　4、全面分析影響價格的因素，并應對各種情況均能做出盡可能的解釋;

　　5、說明貴方努力程度對價格水準的影響。

　　七、用戶或產品經銷商

　　1、詳細描述產品的用戶，說明誰是最終用戶;

　　2、為何使用你們的產品;

　　3、用戶購買你們的產品或服務，是因為產品價格獨特，還是考慮其他因素;

　　4、用戶對你們產品或服務又和改進要求;

　　5、要以表格形式，按銷售額自高而低的順序，列出三個經銷商的名稱、銷售額和銷售量。

　　6、若本公司有意向，請隨時準備提供更完整的銷售資料。

　　八、行業或市場

　　1、說明產品市場的分布;

　　2、總銷售額和銷售成長率;

　　3、類產品或服務的市場總需求量(市場容量);可列表說明

　　4、在說明行業銷售時，請注意說明你們面對的是全方位市場還是在有限的行業空間內銷售。

　　九、競爭情況

　　1、必須說明所有的競爭產品及相關的制造公司的情況;

　　2、要說明各競爭公司的銷售額和市場占有率，同時要說明各公司的財力;

　　3、必須準確說明你們產品有哪些區別與競爭者產品的特點。

　　4、如果沒有競爭力，則應描述缺少競爭力的原因;

　　5、如果認為將來可能有競爭力，則應指出每個潛在的競爭對手，并指出他們合適可能進入的市場。

　　十、市場銷售

　　公司的營銷管理和營銷的分配，即產品如何離開貴方送到用戶手中;

　　1、是靠自身強有力的銷售力量還是需要中介;

　　2、銷售產品需何種銷售商和中介人;

　　3、你們與中間媒介屬何種關系;

　　4、為銷售產品已采用什么銷售方案。

　　十一、生產

　　1、描述生產的全部過程，并特殊說明主要生產階段;

　　2、關鍵在于生產成本，特別要說明計劃采用什么，把成本控制在理想水準。

　　十二、生產類型

　　1、生產過程是否難度較大;

　　2、是否為精密的高科技;

　　3、多家生產還是獨家生產(需結合科技產業的特點)?

　　4、公司需追加多少生產費用?

　　5、外構件的比例是多少?

　　6、生產過程有哪些關鍵零件?

　　7、該生成過程是屬于標準生產工廠還是存在許多困難環節。如果屬于復雜的生產過程，還要說明人員技術培訓的有關情況。

　　十三、勞動強度與雇員

　　1、說明現有雇員的`數量及相關的勞動，在科技行業中尤其表明主要人員任用、管理上有何創新;

　　2、是否有工會組織以及不同雇員間的勞動強度之差別;

　　3、說明與工會組織簽訂的協議，與工會的關系;

　　4、關鍵雇員有何措施保證雇傭穩定可靠。

　　十四、供應情況

　　1、說明供應本公司原材料和其他資源有關公司的情況;

　　2、完整的主要原材料供應商的明細表。

　　十五、協作生產商

　　1、如果與本公司協作生產商;或有人為本公司完成部分產品加工工作，并將產品投入市場，則應在計劃書的這一部分說明幾個主要協作生產商的名稱、地址和合同金額。

　　2、提供一張主要協作生產商的明細表，說明各主要協作生產商的名稱、地址、電話號碼和合同金額。

　　十六、設備

　　1、詳細描述本公司現有或計劃購置的主要設備;

　　2、說明現存固定資產的基本情況及其價值，

　　3、說明現存可用于生產的設備總量及價值;

　　4、指出設備的先進程度。

　　十七、資產

　　1、說明貴公司自有和合用的當作生產、科研場所的不動產，

　　2、生產、科研場所占地面積和每平方米的價格。

商業工作計劃9

　　20xx年，按照高標準、高質量、高端化發展的基本思路，為確保完成任務，主要從以下幾個方面開展工作：

　　(一)完善招商鼓勵制度，激發招商引資活力。

　　以完善招商引資獎勵和鼓勵政策為核心，著重從中介人制度、固定資產獎勵制度和注冊項目獎勵制度三方面入手，形成政策獎勵拉動力，激發從中介人到投資人的招商熱情，營造良好招商氛圍，激發全民招商活力。

　　(二)整合招商資源，建立全方位招商體系。

　　在近幾年招商工作基礎上，從商會、協會、聯合會到律師事務所等中介組織，按照政府購買服務的理念，打造互惠共贏體系，健全覆蓋式招商網絡，通過掃盲區、填空白的工作思路，建立起橫縱相交，上下結合、左右銜接的招商網絡，實現招商資源全收集的目標。

　　(三)選擇重點，集中開展推介活動。

　　對全國各大城市、重點區域，進行招商資源分析和篩選，重點針對招商資源聚集區、招商產業特色區等，開展不同形式的推介會，通過集中宣傳和重點推介，讓更多的`投資商了解靜海、認識靜海、進入靜海、投資靜海。

　　(四)選名品，引進知名企業。

　　引進“高質、高效、高水平”的項目是做好招商引資工作的根本。按照靜海現有產業，建立靜海招商引資重點產業項目數據庫，引進龍頭、延伸產業鏈條、發展上下游經濟，有重點、有目標、有方向、有選擇的做好招商引資工作。同時，以提高引進項目質量為核心，繼續抓好“三強企業”進靜海活動，重點做好名企、名牌、名人的引進工作。通過招商選資，促進產業升級，以提升招商引資的水平。

　　(五)建立和完善招商引資隊伍。

　　在今年駐北京投資促進中心建立和運營的基礎上，總結經驗、開拓思路、因地制宜，做好駐上海投資促進中心和駐廣州投資促進中心的建立工作。采用選調、委派、聘用相結合的方式，配備具有較強專業素質的招商人員，以最低的成本、最高的效率、最有效的方法，做好建立工作。

商業工作計劃10

　　經商既不是所說的“賤買貴賣”那樣簡單，也并不因為具有現實性的多種多樣“假設”就匪夷所思。

　　對于企業來說，特別是對于初次創業、獨立的經營者來說，進行一些生意上的假設，必要而且非常有益，它可從對不同假設的評比中來規避風險和增大確定性。商業上的假設與利益回饋息息相關，因而它更加注重可操作性；同時由于受到許多變量尤其是毫無規律性的一些變量的影響，其內容往往會有偏差。因而，進行商業上的假設不僅需要有極強的洞察力和目的性，還要有極強的追逐利益的決心，奉行利益最大化原則和可操作的條件。

　　9種商業假設

　　1進入一個市場空白的領域，利潤豐厚，競爭環境寬松，成長迅速。（評價：需要有專利技術和不易被侵犯的產權為條件，故對于多數人而言，此項得分低。）

　　2依靠實力進入一個壟斷性較強的行業，分享超額利潤。（評價：如“聯通”進入電信業不僅需要較強的實力，還需要行業解除介入限制，就目前眾多企業而言，此項得分低。）

　　3依靠廣告、新聞炒作、優惠待遇及地方保護等方式、方法，營造一種“泡沫現象”，從而使企業集團化、股份化，進而享有體制所賦予的利益，享有帶有政策性因素的競爭制高點。（評價：此法殊難操作。且隨著體制改革的深化，非市場化的利益會越來越少，因而此算盤不好打，但因人因地而異。）

　　4依靠“天才策劃師”的見解把企業帶向成功。（評價：依賴個別人的聰明才智期望由鹿而馬，繼而由馬而駱駝或直接進入“世界500強”云云，有些像是癡人說夢，可靠性很低。補充一句：當今“策劃師”多強在戰術設計而非戰略。）

　　5與洋品牌嫁接，做一個外黃內白的“香蕉企業”，產品和經營能夠短期內上檔次，企業也迅速國際化。（評價：此法算作“異化”，與獨立經營治業的宗旨不相一致。）

　　6掛一個“假洋鬼子”的番號，進駐一個“中外合資”的酒店，請一兩個看著象混血兒的馬仔，對內宣稱“國際風味”或“世界潮流”，本意不是去蒙誰，而是誰看走了眼怨誰！（評價：這條路子不新鮮，但操作得好會有實惠。）

　　7老老實實做人，規規矩矩經商，相信“種瓜得瓜，種豆得豆”，如果瓜豆不受歡迎，就改種“蕃茄”、“洋芋”或“胡蘿卜”，相信老天爺餓不死“瞎家雀”。（評價：這是一條小農商路，以靜應變，不算出路。）

　　8把目標市場定好，再根據實際確定市場營銷組合策略，步步為營，該打則打，該撤則撤，從“預測→決策→實施”形成回路，形成經營系統，使企業求實進步。（評價：正確思想替代不了正確操作，此法有效性的高低完全在于操作的誤差大小，而且這是一條常規方案，可不算作“假設”。）

　　9借得一筆千萬元以上的無息貸款，或空箱出口得數百萬元退稅；或欠別人累計近億元貸款，別人無可奈何；或本企業股票剛剛上市即連續100日漲停板，總經理經常被人如明星一樣包圍；或本公司“經營軟件”出售，總經理靠演講出售智慧可獲出場費5萬元/次……（評價：都是好想法，都是不可確定之想法，無法打分。）

　　華山天險無“導游”

　　以上“假設”的思路都含有不同程度的現實性，因而也成為不同企業的經營選擇，這些選擇都與一定的“操作成本”相結合，因而從成本最小利益最大的角度看，選擇哪一項都可能有著商業上的理由，即商業上的合理性，這與局外人的價值觀無關。經商既不是所說的“賤買貴賣”那樣簡單，也并不因為具有現實性的多種多樣“假設”就匪夷所思。

　　必須承認，“假設”所內藏的可能性是存在的，但是否能成為企業的風險抉擇，要看“假設”的實現途徑，這種途徑不僅可能是華山天險，而且可能根本沒有“導游圖”。這樣說并不意味著所有成功捷徑都是“不在陽光下的”，而且必須有大量的.體制縫隙“可供鉆營”，但是，即使在市場化程度很高的國家，實現成功經營也可以靠破解各類商業密碼來為自己找到一條坦途。

　　有理由說，針對某種“假設”會有一種（或少數幾種）最優解法，這可以成為企業經營致勝的一種一般模式選擇，但為何事實并非如此呢？而且必須了解，這大大增加了全社會的經營成本，即增大了企業經營的平均成本，這對企業而言并非好事，但精明的商人為什么會渾然不覺呢？

　　有根據的“商業假設”

　　分析這里面的原因是不困難的：一是非市場化因素特別是權力因素可轉化為財富，這對于本身市場化不高的國內企業是容易接受和愿意接受的；二是市場中的首批和次批暴富者，是得益于政策和體制因素的，因此這使許多后來者提出的很多假設只是到市場外去做文章；三是由貧致富喚起的全民“急功近利”的心態，使得許許多多的人將經營過程庸俗化，不注重“假設”的求證，只注重對“結果”的照搬，這不僅使市場中一些偉大的“假設”變形，而且使“假設”開始變得沒有意義。

　　因此，企業應該進行有根據的商業“假設”，在事前對自身的經營環境、經營條件和經營前景做出全面的衡量和評估，制定“假設”來匡定企業的發展方向和軌道，并通過把握“假設”來控制企業的戰略部署、業務計劃的執行和整個營銷流程的銜接，時刻保證營銷活動的有效性最大。并且，在正確的思路引導下，整理出合理、有效、具有連貫性的操作辦法，使企業進入到一種“有感覺”的狀態棗即企業能準確感覺市場，市場也對企業作出反應，這是企業“活著”且“成長”的重要依據，故而商業上的假設做得好，企業會在經營中收獲滿足和快樂。

　　工作計劃：經營計劃，關鍵的關鍵

　　美國的一位著名風險投資家曾說過：“風險企業邀人投資或加盟，就像向離過婚的女人求婚，而不像和女孩子初戀。雙方各有打算，僅靠空口許諾是無濟于事的”。對于在尋求資金的風險企業來說，經營計劃就是企業的電話通話卡片。經營計劃的好壞，往往決定了投資交易的成敗。

　　對初創的風險企業來說，經營計劃的作用尤為重要，一個醞釀中的項目，往往很模糊，通過制定經營計劃，把正反理由部書寫下來，然后再逐條推敲，風險企業家這樣就能對這一項目有更清晰的認識。可以這樣說，經營計劃首先是把計劃中要創立的企業推銷給了風險企業家自己。

　　經營計劃還能幫助把計劃中的風險企業推銷給風險投資家，公司經營計劃的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，經營計劃必須要說明：

　　（1）創辦企業的目的——為什么要冒風險，花精力、時間、資源、資金去創辦風險企業？

　　（2）創辦企業所需的資金——為什么要這么多的錢？為什么投資人值得為此注入資金？

　　對已建的風險企業來說，經營計劃可以為企業的發展定下比較具體的方向和重點，從而使員工了解企業的經營目標，并激勵他們為共同的目標而努力。更重要的是，它可以使企業的投資者以及供應商、銷售商等了解企業的經營狀況和經營目標，說服投資者（原有的或新來的）為企業的進一步發展提供獎金。

　　正是基于上述理由，經營計劃將是風險企業家所寫的商業文件中最主要的一個。

商業工作計劃11

　　商業、寫字樓性質物業是在建設規劃中必須用于商業或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統的居住型物業，此類物業給開發商及物業公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業原則，因經營和管理商業物業導致的法律糾紛也比住宅物業更加復雜。

　　一、商業物業糾紛的特點及成因簡析。

　　我們認為，商業性物業糾紛較之傳統居住型物業糾紛，具備如下兩個方面的特征：

　　（一）商業物業較難成立業主委員會，以業委會為維權主體與物業管理公司的直接對抗相對較少，更換物業公司也相對較少。

　　相對于住宅而言，商業地產經營業態各異，又由于如今商業地產呈現租賃式經營模式，導致商業物業像住宅那樣成立業主委員會有困難。據20xx年相關部門統計，僅以深圳為例，商業物業成立業委會的比例不到四分之一。依深圳市《業主大會和業主委員指導規則》及相關文件規定，“商業物業已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業主委員會。”

　　實踐中，如果商業物業是單一業主且物業又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業委會的必要。只有在存在分割產權物業的情況下，才具備了成立業委會的前提。但問題是很多商業性物業從表面上看入住率頗高，但實際上各個產權人將物業出租，或者開發商用委托第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業主交付使用的面積多，不一定達到成立業委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業樓宇的產權人不像小區業主那樣特別在意小區公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業委會的合意。加上開發商控制的物業公司顯然并不希望成立對抗性的業委會，無人牽頭的小業主就成了一盤散沙。

　　物業公司最擔心的就是與業委會對抗、導致丟失管理權。沒有業委會或者開發商作為大業主在業委會中具有控制權，則物業管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業主更換物業管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業的物業管理服務企業的律師，我們經常向開發商、物業公司灌輸成立業委會的好處，有一個監督方，有利于物業公司管理行為更加規范，有利于減少各類糾紛，有利于小區的和諧。

　　（二）隨著商業地產的開發，物業管理公司的業務在傳統住宅領域外有了新拓展，部分商業項目采用了開發商和物業管理公司合作經營的商業模式，對物業管理質量提出了更高要求，出現了相對居住型物業中欠繳物業管理費訴訟案件數量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業訴訟60%集中在物業公司訴業主欠繳物業管理費，30%則是業主訴物業公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業糾紛的比例則為10%；而在商業物業中，欠繳物業管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業主訴物業公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業性物業因其租金與物業管理費的收費標準大大高于居住型物業，開發商一般不愿將商業物業的巨大利潤讓渡于其他物業公司，因此進駐商業物業的物業管理公司大多為開發商公司的子公司或關聯公司。地產公司此時與物業公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產業務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業務，此時都將會一并委托給物業公司，或者直接將大廈經營權交付給物業公司代行使權利。

　　在減少了開發商負擔的前提下，無疑加大了物業管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業務的引進、管理；業績分成等新業務上。同時，因服務范圍的擴大，業主和商戶對物業公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業物業的經營戶或企業，一般依據合同約定，在進駐前均會繳納一定數額的物業管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業管理費的案件數量相對下降，不過因為商業物業的物業管理費相對高昂，個案欠費的數額會升高。

　　二、針對商業物業糾紛的原因和新類型，物業管理企業在風險防范方面應當注意以下幾點。

　　（一）在接受開發商委托，獨立取得商業物業經營權的情況下，物業公司在制定商業樓宇招租租約模板時，需要注意：

　　1、獨家經營權保障條款

　　在物業公司對商業樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：

　　（1）明確獨家經營權的含義。某類行業或者店鋪的名稱、經營業態、經營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業的范圍。

　　（2）明確違約責任，特別是獨家經營的商戶必須達到的業績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

　　2、開業日期與開業率的約定

　　對于初次招商的商業物業來說，項目開業日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業日期要求商家開業前向管理方出具書面函件，明確其開業日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業或者達不到商業預期，也應當開始計算各項費用。

　　對于因開業日期不明確或者開業率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業的具體日期、逾期不能開業的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業率上應當在合同中明確約定開業是否為整體開業；如不是，則要確定開業率是多少，開業率計算標準是以開業商家占全部商家數量的比例還是以開業面積占物業整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規避責任和最大程度完成費用收取任務。

　　3、租金遞增率的設定

　　經營商業地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業公司應當代開發商了解本地區一定時期內商業地產的升值潛力，并經過對政府規劃、統計部門發布數據的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發企業利潤的增長。

　　但是，如何確定商戶的營業額則是個突出的問題，很多時候開發企業和商戶會因為營業額數額上的爭執而引發法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業企業定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業額，在此基礎上很容易根據商戶的日現金流量計算出整月的營業額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業情況，根據當日抽查的營業額再與商戶自報的營業額進行對比分析。如何確定租金是事關開發企業利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。

　　5、避免“裝修期”容易出現的法律漏洞

　　物業公司在進行物業招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發生安全事故造成人身和財產損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發生的問題進行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發糾紛的預防

　　在商業地產租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。

　　（1）裝修范圍。根據有關規定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

　　（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　　（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

　　（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據、合同等書證，以便雙方結算。

　　（5）對物業管理來說也應當重視裝修期，在物業服務合同中約定中央空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監督檢查，避免出現人身和財產損害。

　　7、優先續約權的條款設定

　　一般情況下，在商業地產租賃合同中均對承租人的優先續約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據物業拒不退出，從而發生糾紛。基于這種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

　　（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權。

　　（2）對于長期合作并且商業信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續承租。

　　（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續承租。

　　8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

　　在商戶拖欠租金和物業管理費用的情況下，物業公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當具體情況具體分析。

　　首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區分兩種情況：第一種情況，開發商或業主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，則對于欠租的商戶，開發商和業主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

　　對于物業公司因業主和租戶、商戶欠繳物業管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業管理條例》和各地的物業管理條例、各地《業主公約》模板以及司法實踐，均認定物業公司行為違法。基于物業公司和業主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業公司有對小區業主和物業使用人提供物業管理及維護相應設施設備、保證業主和物業使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業服務合同中約定當業主、物業使用人不繳納物業費時物業公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。

　　9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

　　制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

　　其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業管理公司、業委會、社區工作站甚至無利害關系人數人見證下清退承租商戶物品的做法。

　　（二）、物業服務企業履行管理義務應當注意的風險與防范

　　1、商業物業的保險與風險規避

　　商業物業流動人流量多，注意物業使用相關人的人身和財產的安全是物業服務重點。同時進駐商戶、企業自身的實力和守法守規意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業管理公司在日常的經營中面臨著巨大的風險，因為再優秀的物業管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業使用相關人的人身安全和財產造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

　　事實上，很多物業企業往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經購買保險的情況下，根據保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產，萬一發生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業公司乃至開發商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業的物業管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

　　（1）財產一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現象，以及火災和爆炸；

　　（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

　　（3）物業管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失（依法應由物業公司承擔的經濟賠償責任），還包括物業公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

　　2、商業物業停車場區域的車輛管理損毀風險的控制與預防

　　商業地產停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業服務企業對停車場的經營服務過程中，因管理停放的車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的'車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業公司承擔不菲的賠償風險。

　　物業公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據公平原則，這方面司法實踐中已經形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現何種情形，保管人即物業公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業樓盤發生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

　　（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。

　　（2）完善停車場硬件，要求開發商、業主購買監控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等。

　　(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

　　(5)因物業維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業物業的地下防空停車場，一般防空區域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發現問題，排除潛在危險。對監控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規定，保存至少30天。

　　(8)購買保險，分散管理風險。

　　三、物業管理企業的進場和撤場

　　俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業還是商用物業，物業公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業地產中較為少見，但物業進場、撤場不當所引發的糾紛和后續調處將會十分復雜。經過對客戶蘇州開發區最大商業旅游建筑群、南京某重點大學校區、無錫最大購物中心、深圳南山區某大型商場等物業進場、退場的法律服務，我們認為物業企業對大型商業項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。

　　（一）物業的進場的類型與相關問題

　　商業地產中依據進場時間不同分為“依前期物業管理協議的進場”和依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

　　1、“依據前期物業管理協議的進場”

　　協議的主體是開發商，所以交接對象也是開發商。因此在與開發商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發商說明情況，取得開發商書面承諾書，要求其在承諾期限內完成相關材料的交付義務。其二，物業公司對開發商所移交的物業及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業配套設施等問題）。

　　（2）要求開發商對小區所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單和附件交給物業公司。

　　（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

　　（4）凡樓宇內采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　　（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業指示標識系統、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　　（6）對于可能有爭議的商業區域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

　　2、依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

　　這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

　　（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

　　（2）嚴格執行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發生的資料遺失，如開發商未將資料移交導致退出的物業無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當地郵局聯系，找專人進行確認送達業務，如發生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。

　　（3）對物業硬件設施進行驗收。列出清單并依據清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執。（4）對資料和樓宇內的遺留問題進行協調，補救。

　　（5）如雙方發生沖突，應首先取得樓內業主及開發商的支持并向政府主管機構請求協調，在維穩的背景下，通過正當的方式進場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協調接收。

　　（二）物業撤場應當注意的問題

　　一般情況，物業撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業管理企業無法取得物業管理利潤，依據合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：

　　1、應注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　　（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

　　（2）做好交接計劃、流程并告知開發商，通知其截止撤場時間點管理責任發生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

　　（3）將交接安排在管理區域內予以公示，做好管理區域內商戶、小業主的說服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運營管理資料和原自開發商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

　　（7）通知開發商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　　(8）對于開發商拒絕接受的財務資產應當預先安排公證提存等措施保管妥當；

　　（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據。

　　2、充分依靠政府物業主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現場見證；必要時候將撤場證據和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。

　　（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發生糾紛時無法舉證；

　　（2）為了追討開發商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內的物業費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業管理費；

　　（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

　　（4）撤場前對物業共用部分，共用設備的維保養護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

　　（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產投入后的折舊費用統計；可能將來帶有收益性質的物業服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

　　總之，商業物業經營管理特有的法律風險需要引起經營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

商業工作計劃12

　　一、解放思想，與時俱進，充分認識組建行業商會的重要意義

　　企業產權制度改革完成后，地方政府如何進一步適應新的形勢，盡快建立適應民營經濟發展的管理和協調機制，是亟需解決的一個重大課題。我們認為，在民營經濟蓬勃發展已成為地方經濟主流成分的大背景下，加快行業商會的建設，賦予工商聯新的職能，強化其作為企業界與政府的橋梁紐帶作用，具有十分重要的意義。

　　要充分認識到行業商會是市場經濟的產物，是現代社會的重要中間組織，加快組建和發展行業商會對于適應入世新形勢，轉變政府職能，完善社會主義市場經濟體制：對于應對激烈市場競爭，促進企業健康發展，提升區域經濟綜合競爭力地有效途徑。

　　（一）組建行業商會是深化企業改革的重要途徑。場經濟社會，經濟運行集中在三個層面。一是微觀層面，企業作為市場經濟的主體，獨立自主地開展各項生產、經營業務。二是宏觀層面，政論必須維護市場秩序，在經濟發展規劃、產業政策導向、市場公平交易等方面起主導作用。三是非政府組織層面，介于政府與企業之間，是雙方聯系的紐市帶和橋梁。行業商會就是這樣一個重要的紐帶和橋梁。三個層面的良性互動是成熟市場經濟的標志。

　　（二）行業商會是適應市場經濟發展的必由之路。市場經濟需要健全的市場體系、完備的誠信制度和公平的交易環境。行業商會作為行業自律組織，一方面，對協調平衡市場主體利益，提高市場資源配置效率，有著十分重要的作用。另一方面，隨著對外開放程度的'不斷提高和招商引資歷的日益深入，迫切需要我們依照市場法則和國際慣例，組建行業商會，發揮其自律協調機制，激活市場體系，優化資源配置，規范市場秩序，改善市場環境，以適應不斷健全和完善的社會主義市場經濟的客觀需要。

　　（三）組建行業商會是應對激烈市場競爭的客觀需要。在經濟全球化的背景下，市場競爭日益激烈、殘酷。在市場經濟的汪洋在潮中，單個企業即使有著強壯的體魄、勇猛的斗志和豐富的經驗，但終究是勢單力薄，難于抵御大風大浪的侵襲。組建行業商會，把同一行業的企業有機整合起來，把分散的力量集聚起來，組合優勢群體，發揮團隊效應，就能有效地增強行業整體的競爭能力。

　　（四）組建行業商會是促進企業健康發展的內在要求。作為市場主體的企業，要在數量上發展、規模上壯大和檔次上提高，既離不開外部環境的協調，也需要行業內的互助合作。組建能夠代表行業利益、提供自我服務、強化內部自律的行業商會，不僅有助于加強企業政府部門的溝通，構建良好的外部環境，而且還可以整合行業內優勢，提高行業整體水平，促使企業健康、快速、持續發展。

　　（五）組建行業商會是培育壯大特色經濟的戰略舉措。優化產業布局，集聚產業優勢，培育特色經濟，是區域經濟發展的內在要求。強勢培育壯大特色經濟，迫切需要依靠組建行業商會，發揮企業群體優勢，共同拓展產品市場，拉長產業鏈，做大產業群，培育一批能有力支撐地方經濟跨越發展的產業巨人。

　　（六）組建行業商會是促進政府職能轉換的有力抓手。轉換政府職能是市場經濟體制改革的迫切需要。隨著社會經濟成分、組織形式、就業方式、利益關系和分配方式的日益多樣化，社會事務日益增多，政府必須加快角色轉換、加快職能轉變，迅速解決越位、錯位的問題，把政府必須管的事認真管好，把政府不該管、不能管、管不好的事，還權給市場、還權給社會、還權給企業。通過組建行業商會，把不該由政府承擔的那部分協調管理企業的職能給行業商會。解決政府職能的越位和錯位問題，使政府部門集中精力，加強對經濟運行宏觀調控，加強對企業的指導與服務，有效地改變政府職能缺位問題。

　　二、加強領導，精心組織，全面推進行業商會組建工作

　　（一）明確總體部署，確保有序推進。要通過研究，確定總體工作部署。重點培植皮鞋、紡織服裝、節能燈具、農藥化工等產業，建立起以森達為龍頭，鞋材印刷包裝，鞋業物流等企業為一體的鞋業行業商會；以特達、信得、咸中三益等企業為龍頭，吸引縣內石油機械企業加盟（包括其他機械加工、原材料供應）培育石油機械企業行業商會；以克勝集團為龍頭以劍牌農藥、建農化工及新辦大型化工企業為依托，加快建設化工園區，培植化工企業行業商會；以東華為龍頭、宇暉、玉人等企業為支撐，建立紡織服裝行業商會；以振亞為龍頭、百倍、日月、恒發等企業為組建玻璃制品行業商會。力爭使相關行業企業入會率達到60%以上，規模企業入會率90%以上，基本形成“規模企業進縣行業商會，小型企業入鄉鎮商會”的新的經濟工作組織協調體系。小陳老師工作室原創

　　（二）支持行業商會自主辦會。支持行業商會實行“自我領導、自聘人員、自理會務”的組織原則，實行“自我管理、自我服務、自我協調、自我約束、自我教育”的工作方針。行業商會要有廣泛的會員基礎，工以企業為依托，以服務會員為宗旨，行業商會章程是行業商會的基本規劃，必須由會員大會或會員代表大會審議通過，要依照章程和有關規定，健全行業商會選舉制度和內部組織制度，完善民主監督機制，要規范行業商會內部工作程序，促使行業商會內部管理規范化，鼓勵行業商會走市場化、企業化的道路。行業商會經費應自理。縣工商聯承擔有關行業商會的管理職責，應給予相應的經費。

　　（三）實行扶持發展的政策措施。加大對“主角”企業的扶持力度，在技改貼息、減免稅費、創牌獎勵、等方面實施傾斜，并按每個行業對縣財政的貢獻份額撥付一定比例的專項資金，反哺行業用于市場調研、新品開發等，扶持行業商會發展壯大，使之真正成為企業集群的核心力量。

　　（四）從嚴選撥，加強培養，建設一支高素質的行業商會人才隊伍。行業商會能否積極有效地開展工作，能否充分發揮自身的職能作用，需要方方面面的共同努力、共同探索，但更重要的是行業商會本身要有一批有層次、威信高、能力強、熱心商會工作的業內帶頭人及商會業務骨干。要求行業商會的執委、副會長、會長，要有追求事業的責任感和樂于奉獻的高境界，能模范地執行商會章程，共同謀劃行業發展大計，協調會員關系，推動行業共榮。尤其是商會會長，更要能正確處理好自我發展和行業繁榮的關系，既要千方百計把企業本身做大做強，成為名副其實其實的行業領頭羊，還要竭盡全力服務商會，舍得花時間，樂于奉獻，成為令人折服的行業發展總指揮。

　　秘書長是商會的內當家，要以商會興旺發達為已任，既能定下心來思良策，為商會繁榮竭智盡力，以能善于沉下身去抓落實，為商會發展嘔心瀝血；在以服務會員為宗旨，組織開展豐富多彩的活動，增強商會和凝聚力，吸引更多企業入會。

　　三、積極探索，勇于創新，充分發揮行業商會的職能作用

　　一是履行好行業自律的職責。積極參與制訂發展規劃和行業技術標準，廣泛開展質量論證、質量檢測活動；有效保護行業內企業知識產權，促進科技創新；協調同行議價，推動企業協作，監督會員企業遵紀守法。

　　二是履行好開拓市場的職責。大力組織各種展銷會、博覽會、行業研討會、招商推介會、經貿洽談會，創辦會刊，發布行業信息，塑造企業發展形象，推進國際經久交流和合作。

　　三是履行好維護企業權益的職責。依照法律規定，為企業協調與政府機關、周邊群眾、其他企業等各方面的關系，保障企業的合法權益不受侵犯。

　　四是履行好協調內部關系的職責。依法調解行業內企業之間紛爭，制止不正當競爭，促進企業之間人才、技術、信息的政黨流動，穩定企業間的合作和聯系。

　　五是履行好自我服務的職責。根據企業需要，為企業提供信息、、技術、人才交流和培訓、商務策劃、對外經貿、法律事務方方面面的服務。

　　六是履行好參政議政的職能。發揮好橋梁和紐帶作用，能過上情下達、下情上傳，貫徹黨和政府的方針政策，反映企業呼聲，改善企業發展環境，推進民主政治建設。

　　七是履行好思想教育職責。通過會刊、會員大會執委會會議和各種活動，引導教育廣大企業家“致富思源、富而思進”，熱心資助社會公益事業，積極扶貧濟困，推進“光彩事業”，在為社會創造物質財富的同時，爭做精神文明和政治文明的帶頭人。

　　八是完成好政府委托交辦的各項工作。積極承擔政府交辦的各項工作，主動出主意、想辦法，確保及時圓滿地完成政府交辦的各項工作任務。

商業工作計劃13

　　一、項目介紹：

　　溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

　　二、產品定位優勢：

　　溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。

　　三、交通概況：

　　本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。

　　四、SWOT分析：

　　1、S——優勢

　　(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的`物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。

　　(2)交通——項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

　　(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業，20xx年消費者信得過企業。

　　(4)物業——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。

　　(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。

　　(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

　　2、W——劣勢

　　(1)由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

　　(2)句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

　　(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

　　(4)項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。

　　3、O——機會

　　(1)經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

　　(2)政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

　　(3)市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。

　　(4)區域發展——本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區域的人流量。

　　(5)現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

　　4、T——威脅

　　(1)國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

　　(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

　　(3)國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。

　　(4)招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。

　　(6)商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。

　　五、崗位職責：

　　(一)、部門本職：

　　1、組織及負責整個商城的招商工作：市場調查、市場分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷及展銷活動;

　　2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。

　　(二)、主要職能：

　　1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃;

　　2、業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展;

　　3、規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理制度;

　　4、檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核;

　　5、資料管理：對本部資料進行管理;

　　6、工作協調：協調與公司各部門的關系;

　　7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作;

　　8、工作報告：向總經理提交部門工作報告;

　　(三)、管理范圍：

　　部門本職所管理業務范圍。

　　(四)、工作要求：

　　1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作;

　　2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;

　　3、將以顧客服務為中心作為工作原則，高質量完成好本職工作，促進公司整體管理服務水平的提高;

　　4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。

商業工作計劃14

　　一、總體描述

　　進入21世紀的中國，經濟快速發展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質消費，轉向以服務消費為主的時期。

　　旅游業作為“無煙工業”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數都保持了25%的年增長率。發達國家的經驗表明，在人均gdp1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發展。根據最新的統計數據顯示，中國人均gdp已經超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。

　　國家旅游局在中國旅游業發展的“十五”規劃中，到xx年，國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業總體產出為7500億元，相當于全國gdp的%。

　　而在同時，國內旅游業發展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務和創新服務，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。

　　現代社會的日趨發展和進步，對人的素質的要求也日益提高，當前和會就業壓力很大，大學生就業問題日益突出，而怎樣提高大學生素質，拓展大學生思維，解決大學生就業問題，目前已經成為社會關注的一個熱點和焦點問題。

　　大學是人一生中十分重要的轉折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應對挑戰，提高素質，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。

　　另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。

　　“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現在也應該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務。我們并不是傳統的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發揮自己的能力，低費用獲得自身素質，思維，感悟的提升。給大學生的前途發展打下基礎，為人生留下美好的回憶。

　　我們公司將通過一系列的服務和活動，并于教育部門聯合，為大學生提供旅行服務，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。

　　二、公司和目標

　　公司的業務主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據大學生的.實際消費能力進設計和客源開發。本著“特色服務，以人為本”、“創造終身價值” 的理念，匯集管理、財務、營銷等各方面的人才，充分發揮潛力，提供最優秀的服務，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區開展服務，并成為領導企業。長期目標是開發全國市場，構筑全國服務網絡，成為大學生旅行服務的首選服務。成為倡導大學生生活文化，促進大學生自身發展和交流的大型平臺。

　　三、產品和服務

　　公司的業務主要包括以下部分：

　　(一)休閑旅游

　　休閑旅游服務是公司提供的一項基本旅行服務。這項傳統的旅行服務旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。

商業工作計劃15

　　一、確定招商的組織框架和崗位職責

　　制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

　　1、招商經理1人，招商團隊總負責人。

　　2、招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

　　3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

　　5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

　　二、建設招商團隊

　　打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。（一）招商人員必須具備的基本素質

　　1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

　　（1）堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新。

　　（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。

　　（3）堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

　　（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

　　2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力

　　（1）商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

　　（2）商業地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

　　（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

　　3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力

　　（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的'判斷。

　　（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

　　（一）招商人員的特殊素質

　　1、熱愛商業地產的招商工作，對招商具有特有的興趣。

　　2、具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，了解自身項目的優缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優勢占據主動權。

　　3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。

　　4、外語知識。

　　（三）招商人員的培訓

　　招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓并在實踐中鍛煉出來的。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。

　　招商的培訓主要有以下幾個方面：

　　1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

　　2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。

　　3、招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

　　4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

　　三、招商實施

　　招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

　　（一）業態組合以及租金預測

　　招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50％的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95％的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。

　　項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造

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