淺談房地產企業財務管理與成本控制協同管理論文
房地產企業在經歷了一段高速發展期后，已經日漸平穩，進入微利時代，但是在成本控制以及資金使用方面壓力較大。近年來市場經濟的不斷發展，使傳統經濟發展方式有了一定的改變，未來房地產行業的整體走向依然要秉承國家宏觀管控理念，所以構建財務管理和成本控制協同模式成為目前迫切需要解決的問題，也是保證房地產行業未來長遠發展的關鍵點。下文將首先分析當前房地產企業財務管理工作存在的問題，從融資管理問題、生產資金管理問題、銷售資金管理問題三方面講述比較常見的財務管理工作問題，之后討論房地產企業財務管理工作需求，最后對財務管理模式以及房地產企業財務管理和成本控制協同管理模式進行論述。
一、當前房地產企業財務管理工作存在的問題
房地產企業想要得到長久的經營，則必須要保證資本的永續循環使用。企業資本的積累需要經過貨幣、生產、商品等諸多階段，實現增值和發展。財務管理主要面對的是融資階段的管理以及生產資金、銷售資金管理，所以在對財務管理工作存在的問題進行分析時，可以著重從上述幾方面入手。
( 一) 融資管理問題
通常情況下房地產企業在進行融資時一般采用兩種方式，分別為內源性融資和外源性融資。兩種融資方式中，內源性融資是比較安全可靠的一種融資方式，風險性較小，但時間較長、規模有限，不能適應大規模投資需要。外源性融資可以短期內集中大量資金滿足投資需要，但風險較大成本較高，所以出現問題的環節一般都是外源性融資。在直接融資方面，因為企業股票市值敏感性比較強，而且股票市值會產生波動，這種波動情況將直接對企業財務預算造成影響，并阻礙一些有利于企業發展的安排正常實施。而在間接性融資方面，由于受當前房地產行業發展不景氣形勢的影響，金融界普遍加強了風險管控，提高了對房地產企業融資門檻，房地產企業融資難度加大、借貸成本提高。所以在資本循環速度固定的前提下，會提升企業資金成本，導致企業財務管理難度提升。與此同時房地產行業是當前國家比較關注的調控行業，所以在政策方面的變化也是房地產財務管理的一個重要變量。
( 二) 生產資金管理問題
因為企業經營資質內生激勵有了一定的提升，所以企業資本有機構成模式也產生了一些改變。房地產企業可以提升CV比例，加大資本重置資金投入量，改變企業當前經營發展現狀。以經濟學的角度來分析企業財務管理存在的問題，主要體現在下述幾方面;首先是資產的專用性有了明顯的提升，導致企業沉淀成本增加，在產能過剩的影響下，企業資本循環速度衰減，使企業資金長期處在固定狀態，資本循環鏈條比較緊張。近年來房地產土地成本與勞動成本價格有所提升，導致房地產企業不論是在材料支出還是在勞動力成本支出方面都有所增加，和前些年的情況相比，成本更高，需要面臨大量費用支出。在財務預算背景的影響下，企業需要追加預期投資，導致企業成本控制和企業財務管理工作都難以正常開展。
( 三) 銷售資金管理問題
銷售是保證企業正常發展的關鍵環節之一，而且企業產品銷售是實現企業快速發展的主要因素。因為受到供應量偏大，產品使用價值以及產品特征等方面的影響，目前我國房地產行業在大多數城市依然是買方市場，所以常見的銷售問題集中在下述江面;首先是因為去化速度慢等問題導致企業銷售資金難以回籠，影響企業后續經營工作的正常開展。其次是絕大多數消費者是貸款購房，信貸政策和公積金政策影響他們的購買欲望和放款速度，也直接影響到企業的資金回籠速度。在企業產品銷售過程中，市場競爭激烈，銷售成本也是相當可觀的，不僅擴大廣告投入，而且還要擴大銷售網絡，增加提成比例，為相關工作人員提供勞動費用，雖然可以提升企業的銷售力度，但是也會導致企業銷售成本增加，影響財務管理內部會計控制工作的.正常進行。
二、房地產企業財務管理工作需求
我國經濟發展離不開房地產企業的支撐，而且房地產企業的內在特性也決定了必須要不斷的追求企業價值。想要實現企業價值，需要從企業內、外兩方面入手，對企業財務管理工作的內在要求進行明確，所以在探討房地產企業財務管理內在要求的時候，要主要研究企業內環境問題。目前大部分房地產企業都將生產準備資金作為企業財務管理的主要目標之一，整個目標中，企業需要通過銷售利潤資本化的模式來積累資金。但是市場的不斷發展導致我國房地產行業產品銷售體系產生了一定的改變，企業如果依舊按照自有資金存量開展工作，難以保證組織資源科學運轉，所以要通過加入外生資金的方式緩解企業財務管理工作中存在的問題。外源性資金存量的數量要合理[4]，還要保證不同外源性資金融資渠道結構合理性。因為外源性資金會受到存量數額的影響，所以需要將外源性資金和成本控制原則相互結合，不僅要使其滿足成本控制經濟目標，同時還要保證外源性資金滿足當前我國社會背景目標要求。外源性資金渠道和外源性資金融資結構都有很強的商業銀行意味，可以體現出企業日常生產過程中的內外資金比例。當企業通過財務管理整合的方式對內部、外部資金進行整合之后，會面臨如何對資金進行分配的問題。通過總資本循環總共是發現，靜態模式下，資金在分配與繼起性方面特性明顯，會推動企業資金總需求。所以在受到資金約束的前提下，企業財務管理工作的基本目標就是對資金進行分配，保證投資和生產的正常開展。此時，要保證成本控制經濟目標、社會目標明確，使成本控制始終在二者范圍內開展[5]，具體表現在企業資金分配上，將企業資金分配于成本控制基礎之上，使其協助企業獲取經濟效益。企業在對資金進行分配的時候，應當明確資金分配側重點，因為成本控制直接關乎社會責任。將工作的重點放在提升產品質量上，在預算、生產等各個環節給與足夠的支持。
三、財務管理模式
房地產企業應當將財務管理部門最為成本管理核心部門來看待，通過籌集資金、分配資金等方式，對企業利潤率進行評估，使企業更好更快的發展。首先應當構建資金管理模式，以企業常規資金流動模式為出發點，將資金流動分為3 個部門。先對資金進行準備，從外部引入資金，在企業內部籌集資金。對資金使用方式進行規劃，包含了企業產品生產以及企業銷售等各方面問題。在企業資本完成商品職能以后， 資金總量會直接回到企業的內循環中。在整個過程中不斷的對資金進行管控，提升考查力度。其次應當提升房地產財務管理部門的地位。想要提升房地產企業財務管理部門地位，就要對成本控制程度進行評估，全面分析資金使用情況，并將資金的使用情況列入評價列表中。構建資金使用效益評價機制可以有效提升財務管理工作質量。最后應當保證房地產企業內部信息溝通流暢，因為財務管理工作是房地產企業日常工作的中心，所以要構建良好的信息溝通模式，促進企業內部信息流通。信息溝通質量好壞將對房地產企業的發展產生直接影響，所以可以通過該方式 體現財務管理部門的重要性。企業要根據工作開展的實際情況來構建聯動機制，成立不同部門之間的協商渠道，進而全面提升企業資金監督管理意識與監督管理力度。
四、房地產企業成本控制和財務管理協同管理
房地產企業的成本控制工作是企業內部會計控制的主要構成要素，企業內部會計控制的財務管理核心性比較明顯，所以需要在內部會計控制的銜接下完成成本控制和財務管理協同機制。房地產企業的財務管理部門要根據企業的實際情況來構建科學化的資金使用評價機制，并通過該方式控制資金使用成本。在對評價機制進行設計時，主要關注事前分析和事中權變管理問題，所以企業日常工作中使用到的資金貼現公式以及資金貼現模型等，都可以作為事前分析工具來使用。資金使用過程中的權變管理主要在于計算房地產企業物資采購風險，保證資金配置的科學性。專家隊伍的成立也是保證成本界定的關鍵點，通過專家隊伍提升房地產企業技術和監督力度。應當全面體現出單位會計人才優勢，并將人才優勢融入到專家隊伍組建中。如果不涉及機密問題，可以讓會計事務所單獨引進一些會計專家，通過該方式來提升控制決策客觀性。房地產企業內部會計控制機制需要會計人員實施，才能體現出機制的科學性，所以作為會計人員來說，必須要恪盡職守，將機制的優越性全面發揮出來。從當前市場發展情況來看，不僅要提升會計人員的業務能力，同時還要體現出不同會計人員的內部會計控制意識，如果意識不足，要進行培訓。以崗位職責為媒介，提升會計崗位意識，強化業務成本控制與業務監管意識。在對會計人員進行培訓的過程中，要不斷地灌輸協同管理工作意識，使其在日常工作中始終以大局觀為主。房地產企業財務管理工作的主要目的是為了對企業資金進行全方位的管控，所以要保證財務管理工作的全局性和戰略性特點，構建協同管理技術， 將成本控制工作融入到企業全局性發展的層面上來看待，因為成本控制工作是企業財務管理的基本需求之一，而且企業成本控制理應在財務預算的范圍內開展，所以構建財務管理和成本核算協同管理機制是切實可行的工作方式，也是企業迎合時代發展需求的一種工作模式。
五、結束語
房地產行業在我國經濟發展中起著不可忽視的作用，近年來隨著市場經濟體制的不斷轉變，傳統的房地產財務管理模式已經不能滿足當前時代發展的需求，必須通過各種方式對其進行完善，協同管理機制就是其中比較理想的一種管理方式，可以有效提升房地產企業經濟發展速度，使其緊跟時代發展的腳步。
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