關于存款利率調整的調查報告

　　前言：房地產業已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改變著國家的經濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來調控房地產價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產需求剛性的影響，利率調控政策的效應還有待進一步觀察。本文結合近兩年我國銀行的利率調整，探討了銀行利率的調整對我國房地產市場的價格、開發商和購房消費者的影響以及運用利率政策調控房地產市場時產生的問題 。

　　一 、我國房地產市場現狀

　　（一）房地產開發完成情況

　　201*年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%

　　2011年，全國房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產開發投資的比重為71.8%。

　　2012年1-8月份，我國房地產開發投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資29990億元，增長10.6%，增速回落0.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.6%。

　　（二）商品房銷售情況

　　201*年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1

　　2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業營業用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業營業用房銷售額增長23.7%。

　　2012年1-8月，全國商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當月商品房銷售面積0.88億平方米，環比增長2%，同比增長13%。當前市場仍處于積極恢復階段。商品房累計銷售額達到3.4萬億元，較去年同期增長2.2%。商品房8月當月銷售額5311億元，環比減少1%，同比增長20%。

　　（三）房地產開發企業資金來源情況

　　201*年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

　　2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回

　　落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內貸款12564億元，與201*年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。

　　2012年1-7月份，房地產開發企業本年資金來源50832億元，同比增長6.2%。其中，國內貸款8723億元，增長8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長10.3%；定金及預收款12750億元，上升5.5%；個人按揭貸款5094億元，上升4.6%。

　　二、近兩年我國銀行利率變動情況

　　201*年12月25日，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

　　201*年10月19日，一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點。

　　自2011年4月6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

　　從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21%，創歷史新高點。中小金融機構的存款準備金率也將高達17.5%。

　　2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次存款準備金率調整后準備金率高達21.5%，再創歷史新高。

　　2011年12月5日起，央行下調存準率0.5個百分點。

　　2012年2月24日起央行決定下調存款準備金率0.5個百分點。2012央行首次“降準”，將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機構的存準率將由21%回落至20.5%，中小型金融機構的存準率則降至17%。此為2012首次下調存準率，也是自2011年6月存準率大型機構升至21.5%和中小型機構18%的歷史高位后，央行第二次下調存準率。

　　三、銀行利率變動對我國房地產市場的影響

　　（一）銀行利率變動與房地產業的關系

　　銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產開發商、房地產商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當貨幣供應量繼續增加，持幣者就會增加對房地產商品的投資或消費。在消費心理等因數的影響下，這一過程可能導致搶購房地產的行為，推動貨幣轉化為房地產實物商品的替換過程。隨著房地產需求持續上漲，在短期內房地產供給剛性的影響下，房地產價格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導致現有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產經濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低于房地產商品流通對貨幣的需求限度，就會出現有效需求不足現象，結果導致房地產商品積壓，空置現象嚴重。

　　（二）銀行利率變動對房地產價格的影響

　　一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，利率降低時，房地產價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。提高存款準備金率和上調金融機構人民幣存貸款基準利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經濟發展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規模，抑制銀

　　行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業。現在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續調整，可能導致的“從量變到質變”的影響，即防止房價過快增長。

　　（三）銀行利率變動對開發商的影響

　　目前，房地產開發商上市直接融資的還是少數，多數開發商還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資，因此利率的變動導致開發商的財務成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發商資金周轉的困難，在招牌掛市場化出讓經營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發商加快項目開發周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規避項目建設、增加土地儲備的風險。加息意味著開發商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發商年貸款100億為例，在貸款利率上調0.27個百分點以后，開發商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產市場開發成本加大，房價會隨之上揚；另一種認為，由于大部分房產開發商房產在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發成本加大，部分資金鏈緊張的開發商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發商，利率提高將加大開發商的成本，會加速地產行業的兼并、組合，中小開發商將更難生存。

　　（四）銀行利率變動對購房消費者的影響

　　加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導致房地產業的蕭條，使整個經濟增長放緩。目前，房價并非賣方決定，開發商不會貿然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產市場將形成一方面開發商開發成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產泡沫的目的。

　　四、在運用利率政策調控房地產市場時產生的問題

　　（一）利率政策存在滯后性，調控的效應有待進一步考察。從經濟學的角度來看，以利率調整等貨幣政策實施宏觀調控房地產市場，必然存在一定的政策效應滯后期。造成這種現象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應量作用于房地產市場時，利率工具的時滯效應既體現在工具變量與中介變量之間，也體現在中介變量與最終目標變量之間。同時作為房地產管理機關的建設部和國土資源部與作為貨幣政策調控機關的中央銀行，在數據信息的收集和處理過程中，尚未建立數據信息共享機制，利用各自的渠道收集的數據信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產市場運行狀況及其變動趨勢的精確數據，從而可能出現調控滯后的問題。

　　（二）由于我國房地產需求旺盛，小幅利率變動對房地產需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調整同時作用于房地產市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產價格。中國人存在"人者有其居"的觀念，到達一

　　定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現剛性，對于小幅利率政策調整反應不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。

　　（三）開發商可以通過抬高房價來轉嫁利息成本，特別是大型房地產企業,他們起著價格領袖的作用，將增加的融資成本轉嫁到了房地產價格上，從而導致房地產價格的繼續上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調控上,人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產成本的構成中,土地成本占了商品房價格的很大一部分,所以開發商將土地成本轉嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產市場的走向方面有一定的局限性。

　　五、總結

　　從上文可以看出，通過利率調整房地產投資的規模和投資增長速度及投資風險，對于保持房地產業與國民經濟的協調發展是十分必要的。但對房地產投資較高的回報率和具有一定的壟斷性而言，利率調整不足以降低房地產投資，反而使消費者的房貸成本大幅增加，對房地產消費起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來對房地產需求進行調控，必須做到因時制宜和靈活應用，才能正確發揮利率政策對房地產市場需求的作用，

　　政府對房地產市場的規制是一個系統工程，僅僅依靠利率調整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產價格進行調控的時候，除了運用相關的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調控時要慎用貨幣政策,并完善相關的機制。

　　對整個經濟的影響起到復蘇、保持經濟平穩增長的作用；調低存款準備金率對銀行的信貸規模擴張有正面作用，對市場特別是對銀行股會有一個好的作用。

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